Так как с 2019 года в России начнёт действовать система оплаты недвижимости от застройщиков через эскроу счета, есть смысл разобраться, в чём отличие эскроу от аккредитива – испробованного многими россиянами способа расчётов.

Что представляет собой эскроу счёт?

Словосочетание пришло к нам из английского языка. В оригинале оно звучит так Escrow Account. Данная практика успешно используется на Западе и имеет немало поклонников на Востоке. В России она новшество, к которому нам ещё предстоит привыкать.

Суть эскроу в том, что в банке открывается целевой счёт, назначение которого заведомо известно. Признаки Escrow такие:

  • используется при сделках с недвижимым имуществом;
  • связан с переходом прав собственности на недвижимость.

Есть 2 типа эскроу:

  • в банке аккумулируются средства покупателя, которые передадутся продавцу, когда будет осуществлена фактическая передача прав собственности покупателю;
  • счёт открывает кредитор при ипотечном кредитовании для того, чтобы владелец жилья перечислял на него страховые платежи и налог на имущество.

Часто эскроу путают с аккредитивом, хотя у понятий есть отличия.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСреди банковских услуг помимо аккредитива есть другие со схожими функциями. Одним из таких финансовых инструментов являются счета эскроу. Они появились в России относительно недавно, только в 2012 году. Рассмотрим, каковы же отличия эскроу от аккредитива.

Понятие и особенности применения в России

Счет эскроу – финансовый инструмент, который предназначен для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости. Сам счет носит условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В Россию этот финансовый инструмент пришел в 2012 году, тогда в законодательстве впервые был использован новый вид соглашения, предназначенного для условного хранения имущества, а также специальная разновидность счетов для учета подобных сделок.

В мировой финансовой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и т.п. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Наиболее часто счета эскроу используются для снижения риска при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимости.

Читайте также:  Вклады в банках перми пенсионерам

Обычно участие в операции принимают три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Задача последнего осуществлять контроль над тем, чтобы сделка прошла в полном соответствии договорным условиям. И только после заключения договора, проверки документов эскроу-агентом продавцу выплачиваются деньги. Таким образом, эскроу выступают дополнительной гарантией выполнения сторонами всех условий сделки.

В России счета эскроу используются аналогично. Они подойдут как для отечественных компаний, так и для нерезидентов, которые проводят торговые операции на территории РФ. С их помощью можно:

  1. Обеспечить выполнение условий контракта.
  2. Гарантировать надежное хранение денежных средств, которые выступают оплатой по контракту.

Чаще всего этот финансовый инструмент применяется для обеспечения выполнения таких операций, как:

  • купля-продажа недвижимости, в т.ч. между застройщиком и дольщиком;
  • торговые сделки между контрагентами, предметом которых выступают товары, услуги, права на интеллектуальную собственность;
  • покупка ценных бумаг.

Во время торговой операции принимают участие три стороны:

  • депонент – покупатель товаров или услуг;
  • бенефициар – продавец имущества;
  • эскроу-агент – банк, который следит за выполнением условий контракта, отвечает за сохранность денежных средств и документов. И после проверки сделки по всем условиям договора выплачивает деньги продавцу и отдает активы покупателю.

Отличия от аккредитива, преимущества и недостатки

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.
  3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.
Читайте также:  Совкомбанк что нужно для кредита

‘ alt="">

Существенным преимуществом счетов эскроу по сравнению с аккредитивами является их более гибкий характер, простота оформления. А с другой стороны, эта форма расчетов имеет и недостатки:

  1. На сегодняшний день право открывать счета эскроу имеет только 21 банк. А аккредитив относится к стандартным банковским продуктам, который присутствует в линейке финансовых услуг каждого банка.
  2. Деньги депонента на счетах эскроу на случай банкротства финансового учреждения застрахованы Агентством только в пределах суммы до 10 млн. рублей.
  3. Денежные средства на счетах эскроу слабо защищены от мошеннических схем, где участие принимают сотрудники банка. Аккредитив в этом случае имеет более существенный уровень защиты. Но в противовес сказанному, хочется отметить, что отбор банков, которые имеют право открывать подобные счета, осуществляется Центробанком после тщательной проверки, и это в большой степени исключает подобные риски.

Следует также отметить, что эта финансовая услуга развивается в России стремительными шагами. Так, по прогнозам банкиров до конца 2019 года около 30% всех ипотечных сделок будут осуществляться с помощью эскроу счетов. И кстати, большой взнос в расширение функционала этого банковского инструмента делает судебная практика, которая формируется в ходе отношений между застройщиками и покупателями недвижимости.

Пока аккредитив распространен шире, подробнее о нем — в статье «Аккредитивная форма расчетов: понятие и виды простыми словами».

Предложения российских банков

На сегодняшний день осуществить страхование рисков ипотечной сделки и открыть счета можно в 21 российском банке. Речь идет о Сбербанке, «Газпромбанке», ВТБ, «Россельхозбанке», «Совкомбанке» и других.

Желающему воспользоваться услугами Сбербанка и открыть там счет следует учесть наличие таких комиссий:

  • открытие счета — 0,5% годовых, минимум 15 тысяч рублей;
  • прием и проверка документов — 0,15% от суммы платежа, мин. 3 тысячи рублей;
  • изменение условий путем заключения дополнительных договоров – 2,5 тысячи рублей за изменение.

В каких случаях можно использовать эскроу?

Счет эскроу можно использовать при совершении сделок с взаимными обязательствами, такими как:

  • покупка или продажа недвижимости
  • участие в долевом строительстве
  • ипотечное кредитование
  • покупка или продажа товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности
  • приобретение и продажа акций и долей участия и др.

Например, при покупке недвижимости сделка проходит следующим образом. Покупатель (депонент) вносит денежную сумму для оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости на счет эскроу, затем получает и подписывает все необходимые документы на объект. Подписанные документы проходят государственную регистрацию, и только после этого продавец (бенефициар), у которого на руках уже есть подписанный сторонами акт приема-передачи объекта и выписка о праве собственности покупателя на объект недвижимости, передает их на проверку в банк. По результатам проверки он получает денежные средства со счета эскроу.

Читайте также:  Сбербанк официальный уфа адреса

Эскроу и аккредитив: в чем разница?

Разница между счетом эскроу и другим банковским продуктом – аккредитивом – совсем не очевидна. По сути, оба механизма представляют собой гарантию обеспечения обязательств по сделке с предварительным депонированием денежных средств. Если сравнивать безотзывной аккредитив и счет эскроу, то разницы в правовых последствиях нет, поэтому счет эскроу в профессиональном сообществе называют «аккредитивноподобным» способом расчета.

Тем не менее отличия есть. Во-первых, для открытия счета эскроу заключается договор с тремя сторонами: банком, плательщиком и получателем. В основе осуществления платежей со счета эскроу в пользу получателя всегда лежит факт исполнения сделки. В этой связи перед осуществлением платежа в пользу получателя банк всегда производит проверку исполнения договора.

Во-вторых, в отличие от эскроу аккредитивный счет открывается только по заявлению плательщика в пользу получателя. Кроме этого, исполнение аккредитива («раскрытие» аккредитива) может происходить на основании документов, которые косвенно связаны со сделкой. Например, плательщик депонировал средства под условие, что другая сторона получает их если предоставит в банк оригинал договора купли-продажи другого товара (вещи) депоненту. Такое условие часто используется при встречной продаже между одними и теми же лицами.

В-третьих, деньги на счете эскроу попадают под систему страхования вкладов в случае несостоятельности банка. При этом если счет эскроу открыт для сделки с недвижимостью, то максимальный размер возмещения составляет 10 млн рублей, а по другим счетам только 1,4 млн рублей. В то время как деньги в ячейках банка и/или аккредитивном счете государством не застрахованы вообще.

В-четвертых, по счету эскроу не допускается приостановление операций, наложение арестов или списание денежных средств по обязательствам перед третьими лицами.

В-пятых, в России со счетами эскроу работает ограниченное число банков. Например, в самой распространённой области применения данного счета – долевом строительстве, количество банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, по данным Центрального Банка РФ по состоянию на 01.07.2019 г. составляет всего 96.

Счет эскроу – современный механизм обеспечения расчетов по сделке. Несмотря на то, что в Россию он пришел не так давно, он набирает популярность и получает все большее распространение.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Ваше имя