Одни берут ипотеку для решения жилищного вопроса, другие – для получения дохода, путем сдачи купленного жилья в аренду.

Сдача квартиры в наем позволяет полностью или частично покрывать расходы на погашение кредита.

Но законно ли это? Одобряют ли аренду банки? Ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Права собственника и заемщика по законодательству

Права, ответственность и обязательства заемщика прописаны не только в кредитном договоре, но и в законе №102 «Об ипотеке». В статье 29 говорится о праве использования кредитополучателем ипотечной квартиры:

  • он имеет право использовать жилье по назначению;
  • получать от ее использования плоды и доходы.

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

  1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
    Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
    Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
  2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

О допустимости аренды ипотечной недвижимости говорится в ст. 346 ГК РФ. Согласно кодексу, собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя.

Исходя из действующих законодательных норм, заемщик может сдавать квартиру в наем, получая от сделки доход. С позиции банка этот вопрос выглядит немного иначе.

Жилье, приобретенное на банковские средства, находится под обременением третьих лиц, то есть банка. А это накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитором, например, следить за состоянием имущества, не допускать его разрушения и порчи.

Сдача заложенного жилья в аренду создает определенные риски для банка. Постоянная смена нанимателей приводит к более быстрому износу жилья, и увеличивает возможность ее порчи. А это, в свою очередь, может привести к уменьшению рыночной стоимости объекта. Продать при образовании задолженности потерявшую в цене квартиру будет сложно.

Согласно ст.30 ФЗ «Об ипотеке», владелец обязан содержать залоговое имущество в хорошем состоянии и нести расходы на его содержание.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

  1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
  2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

Аренда порой не позволяет поддерживать в квартире порядок и сохранять ее первоначальный вид. Кредиторы это прекрасно понимают, поэтому не все из них одобряют сдачу жилья в наем.

Разрешают ли банки?

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

  • Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
  • Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
  • О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Какие документы нужно предоставить?

Чтобы банк разрешил сдачу жилья в наем, заемщику потребуется предоставить договор для сдачи в аренду (о том, чем грозит аренда квартиры без составления договора, рассказано тут). Банк может потребовать включить в документ свои дополнительные пункты, касающиеся прав пользования недвижимостью и обязанностей нанимателя.

Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

Большинство собственников сдает жилье в аренду нелегально – не уплачивая налоги, и не оформляя ИП. Банки действуют в рамках закона, поэтому не исключено, что кредитор потребует от заемщика регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приобретения патента или уплаты налогов как физлицо.

Если органы уличат собственника в неуплате налогов, то ему может грозить штраф или ограничение свободы. А это лишает банка возможности получить назад свои деньги.

Чтобы согласовать вопрос аренды с кредитором, потребуется также известить страховую компанию о том, что жилье будет сдаваться. Банку нужно предоставить согласие страхового агентства и справку о том, что условия страхового покрытия остались прежними.

Итак, какие бумаги потребуется предоставить в банк для получения разрешения:

  • копия договора найма;
  • данные о квартиросъемщике;
  • документ из страхового агентства о том, что условия соглашения остались неизменными.

В каких случаях кредитор может запретить аренду купленной недвижимости?

Кредитор имеет право запретить сдавать в наем залоговую недвижимость. «Закон об ипотеке» предусматривает обязанность заемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В своем отказе кредитор может сослаться именно на это обязательство, так как аренда может ухудшить состояние жилья.

Что грозит при нарушении договора?

Если заемщик не получил согласие банка, но все равно сдает жилье в наем на свой страх и риск, то ему может грозить следующее:

    банк может потребовать досрочной выплаты остатка по ссуде (право закреплено в ст.35 ФЗ №102);

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Читайте также:  Обмен гривны в москве на сегодня

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Сдавать жилье в наем без разрешения, надеясь, что банк об этом не узнает, довольно рискованное предприятие. Согласно ст. 34 ФЗ №102 «Об ипотеке», кредитор вправе проверять залоговое имущество на предмет его состояния и условий содержания. Так же он имеет право проверять документацию по недвижимости.

Получается, что сотрудник кредитного учреждения в любой момент может нанести визит в ипотечную квартиру и узнать, что она сдается в наем. Препятствовать проверке заемщик не сможет, так как это может повлечь за собой расторжение договора в одностороннем порядке или наложение штрафа.

Подведем итог. Закон допускает сдавать залоговое имущество в аренду, если иное не предусмотрено в договоре. Заемщику потребуется получить разрешение у банка. Без согласования этого вопроса с кредитором ему грозит расторжение соглашения, требование банка в досрочной выплате или взыскание на имущество.

Полезное видео

Смотрим интересное видео на тему данной статьи:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Многим арендодателям коммерческой недвижимости знакома проблема получения согласия залогодержателя (в подавляющем большинстве случаев — банка) на передачу имущества в аренду. О проблемах, которые могут возникнуть у залогодателя в связи с включением соответствующего условия в договор ипотеки, о том, как вести переговоры с банком и что можно предпринять, если условие в договор уже включено, а банк не собирается идти на уступки залогодателю, — в материале «ЭЖ».

В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать имущество в аренду на срок не свыше срока, обеспеченного ипотекой обязательства для целей, соответствующих назначению имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Между тем на практике банки, как правило, устанавливают в договоре «иное» — запрет на сдачу имущества в аренду без их согласия и/или обязанность залогодателя включать в договор аренды достаточно жесткие условия: запрет на уменьшение арендной платы и/или ее уплату ранее установленного договором срока, право на односторонний отказ арендодателем от исполнения своих обязательств и расторжение договора и т. д.

В итоге арендодатель в лучшем случае вынужден ждать согласия залогодержателя на аренду, а в худшем — включать в договор условия, делающие его неконкурентным. Сдача же в аренду имущества без согласия залогодержателя может повлечь прекращение аренды при обращении взыскания и взыскание в связи с этим убытков арендаторами, а также риск досрочного истребования кредита (если такое право предусмотрено кредитным договором или договором ипотеки).

И уж в совсем неблагоприятном положении в подобной ситуации находятся залогодатели, для которых основным или вовсе единственным источником погашения кредита являются арендные платежи. Если банк не даст согласия на аренду, залогодателю нечем будет платить по кредиту, что по сути означает гарантированное досрочное истребование кредита со всеми вытекающими последствиями, вплоть до банкротства должника.

Условно все договоры аренды можно разделить на две группы.

Первая группа — договоры, заключаемые в рамках арендного бизнеса. Эти договоры заключаются с контрагентами, не связанными с арендодателем, на рыночных условиях, и арендодатель сам не заинтересован в сильно заниженной арендной плате или иных обременительных для него условиях. Платежи по таким договорам составляют значительную часть дохода арендодателя, а иногда и весь его доход.

Вторая группа — договоры, заключаемые разово в индивидуальных целях, например для оптимизации управления имуществом группы компаний. Часто арендаторами по таким договорам являются взаимосвязанные с арендодателем лица, а условия могут быть далеки от рыночных. Так, например, по одному договору арендная плата за туристическую базу составляла 100 руб. в год (за всю базу, а не за 1 кв. м) с уплатой арендной платы в конце срока (по истечении пяти лет). При этом у арендодателя и арендатора по этому договору были одни и те же участники. Эти договоры не являются для арендодателя существенным источником дохода, а иногда и вовсе убыточны.

Важно понимать, к какой из групп относятся договоры, согласие на заключение которых необходимо получить.

Чего опасаются банки?

Залогодатели нередко считают, что цель столь жесткого договорного регулирования — отобрать у них успешный бизнес. На самом деле это далеко не всегда так — оснований для этого у банков может быть несколько.

Опасение утратить контроль над предметом ипотеки.

В первую очередь это опасение возникает, когда залогодатель хочет включить в договор ипотеки право сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя на срок, превышающий срок кредита. Такое условие по сути означает, что банк вообще не сможет контролировать сдачу имущества в аренду. Также банк может опасаться, что арендаторы не допустят представителей залогодержателя для проведения проверки предмета ипотеки, а это тоже по сути утрата контроля.

Реальное или предполагаемое снижение стоимости имущества в случае сдачи его в аренду на нерыночных условиях.

Представим ситуацию, в которой арендодатель перед обращением взыскания на предмет ипотеки собрал арендную плату за несколько лет вперед. После обращения взыскания новый собственник имущества будет нести расходы по содержанию имущества, не имея возможности получения арендной платы. Он, безусловно, может попытаться взыскать неосновательное обогащение с предыдущего собственника, но тот уже фактически является банкротом, и получить с него какую-либо компенсацию практически нереально. Понятно, что в таком случае рыночная стоимость арендованной недвижимости сильно снижается.

Встречается также аренда имущества взаимосвязанными лицами по цене значительно ниже рыночной, и это тоже влияет на стоимость недвижимости. Казалось бы, в снижении стоимости не заинтересован в первую очередь залогодатель. Но на самом деле может искусственно создаваться отсутствие на торгах покупателей, не связанных с самим залогодателем, с целью покупки имущества по заниженной цене своими же компаниями и последующего банкротства должника.

Чтобы не допустить обесценивания предмета ипотеки за счет сдачи в аренду компаниям, взаимосвязанным с залогодателем, банки и включают в договор ипотеки условия, ограничивающие возможность сдачи предмета ипотеки в аренду.

Впрочем, иногда банк просто не в состоянии оценить влияние аренды на стоимость имущества — либо нет специалистов, способных определить в виде конкретных сумм влияние условий договора аренды на стоимость имущества, либо получается слишком затратно проводить такую оценку по каждому договору аренды (а их может быть и несколько сотен по одному зданию).

Опасение утратить обеспечение.

Такое опасение возникает при выдаче согласий на реконструкцию, перепланировку и иные действия, которые иногда необходимы для сдачи имущества в аренду.

Опасение утратить страховку.

Возникает, если правила страхования предусматривают отказ в выплате в случае сдачи имущества в аренду. Поэтому до заключения договора ипотеки и договора страхования необходимо проверять, что написано по этому поводу в Правилах страхования.

Читайте также:  Советский банк тверь режим работы

Обоснование позиции залогодателя при обращении за получением согласия на сдачу имущества в аренду

Большинство залогодателей, обращаясь за согласием на аренду, ошибочно делают упор на юридическом, а не экономическом обосновании позиции. Аргументация нередко сводится к тому, что закон устанавливает возможность сдавать имущество в аренду на срок не свыше срока кредита, на что залогодержатель возражает, что та же норма позволяет в договоре предусмотреть иное и что давать согласие он вовсе не обязан. На этом аргументы сторон иссякают, и переговоры заканчиваются безрезультатно для залогодателя.

Намного эффективнее бывает экономическое обоснование позиции.

Во-первых, залогодателю стоит показать залогодержателю, какие убытки он несет при невозможности сдать имущество в аренду или при необходимости сдавать на условиях банка. Чем больше банк заинтересован в данном клиенте, тем весомее для него данный аргумент. Можно также попытаться убедить банк, что арендная плата является единственным источником погашения кредита и отказ в выдаче согласия на сдачу заложенного имущества в аренду влечет не только убытки для клиента, но и негативные последствия для самого банка — выход кредита на просрочку с соответствующим увеличением резервов и ухудшением показателей. В таком случае банк ставится перед выбором: либо вообще отказываться от кредитования арендного бизнеса, либо вырабатывать взаимоприемлемые условия сдачи имущества в аренду.

Если имущество сдается в аренду взаимосвязанному лицу, необходимо разъяснить залогодержателю цель такой сдачи именно на планируемых условиях.

Во-вторых, залогодателю необходимо самому понимать, на каких условиях имущество будет сдаваться в аренду, и идти за согласием на четких и понятных условиях о сроке аренды, минимальной ставке арендной платы, целях, под которые имущество передается в аренду, и иметь обоснования рыночности этих условий.

В-третьих, необходимо обосновать, что для банка аренда не несет никаких рисков, а возможно, наоборот, повышает рыночную стоимость имущества. Самое надежное — отчет оценщика, но затраты на него могут быть излишне велики, если речь идет о небольших площадях и сравнительно небольшом доходе от аренды. Тогда придется доказывать отсутствие рисков для банка самостоятельно — снова через обоснование рыночности условий аренды.

Что делать залогодателю до заключения кредитного договора и договора ипотеки?

Еще на стадии заключения кредитного договора и договора ипотеки необходимо предложить внести в договор ипотеки условия, позволяющие сдавать имущество в аренду на рыночных условиях без согласия залогодержателя.

Надо отметить, что банк вряд ли примет условия из разряда «залогодатель вправе сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя». Условия, предлагаемые залогодателем, должны учитывать интересы залогодержателя и быть сформулированы максимально четко. Могут пройти, например, такие условия:

залогодатель вправе сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя на срок менее одного года;

залогодатель вправе сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя при условии включения в договор аренды права на одностороннее расторжение договора при обращении взыскания на арендуемое имущество;

залогодатель вправе без дополнительного согласования с залогодержателем сдавать предмет ипотеки (полностью или в части) на срок не более срока возврата кредита, за плату не менее средней рыночной ставки арендной платы для данного типа зданий/помещений и региона нахождения имущества и по договору, форма которого согласована с залогодержателем.

Для случаев аренды имущества взаимосвязанными лицами и/или на условиях, отличных от рыночных, можно согласиться на включение в договор аренды условий о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательств и расторжение договора.

В любом случае следует свои предложения направлять письменно — это будет необходимо хотя бы на случай последующей защиты своих интересов.

Что делать залогодателю после заключения договора ипотеки при отсутствии конфликта?

Если в договор все же включен запрет на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя и банк не высказался однозначно, что соглашаться на аренду он не будет либо будет только на крайне жестких условиях, а залогодатель не поставлен в ситуацию, когда из-за позиции банка он теряет часть дохода или вовсе стоит на грани банкротства, необходимо решать вопрос путем ведения переговоров.

Разница с предыдущим этапом состоит только в оформлении достигнутых договоренностей: если до заключения договора проще всего включить их в договор, то после заключения договора необходимо будет либо заключить допсоглашение к договору, либо составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие на сдачу в аренду.

Что делать залогодателю после заключения договора ипотеки до обращения взыскания при наличии конфликта?

Если проблему не удалось уладить без конфликта, надо понимать, что у залогодержателя нет обязанности выдавать согласие, и понудить его к этому в судебном порядке будет практически невозможно.

Между тем есть способы защиты интересов залогодателя, которые можно использовать в крайних случаях, когда нет других способов избежать потерь для бизнеса. Необходимо отметить, что судебной практики по таким спорам крайне мало.

Изменение условий договора ипотеки в части условий договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 428 ГК РФ сторона, в силу явного неравенства переговорных возможностей поставленная в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, сформулированных другой стороной, вправе потребовать расторжения или изменения договора. Это означает, что при согласовании условий договора ипотеки, в том числе касающихся условий сдачи имущества в аренду, залогодатель может потребовать эти условия изменить. Практики по этому вопросу пока нет — основные споры по условиям договора с банком касаются разного рода комиссий. И все же можно предположить, что в предмет доказывания по таким спорам будут входить:

1) тот факт, что слабая сторона пыталась изменить условия договора, но была лишена этой возможности. Тут пригодятся письменные предложения по изменению условий договора, направленные банку перед его заключением;

2) обременительность условий для слабой стороны. Представляется, что наибольшие шансы на успех имеет изменение условий договора ипотеки, навязывающих условия договора аренды, — порядок изменения арендной платы, расторжения договора и пр. Но и их обременительность надо доказывать — сравнением с иными предложениями на рынке, отчетом оценщика, в котором анализируется влияние данных условий на размер арендной платы и вообще возможность сдачи в аренду на таких условиях, и пр. Несколько хуже может обстоять дело с запретом на сдачу в аренду без согласия залогодержателя — это достаточно распространенное в деловом обороте условие, да и сама обязанность каждый раз получать согласие еще не означает, что согласие не будет дано;

3) отсутствие нарушения прав залогодержателя. Вероятнее всего, необходимо будет доказывать еще и тот факт, что принятие условий в редакции залогодателя не нарушит интересов залогодержателя — не приведет к снижению стоимости имущества или его ликвидности.

Этот же способ защиты может использоваться и при изменении условий согласия на сдачу имущества в аренду.

Взыскание убытков за ненадлежащее ведение переговоров.

Надо понимать, что убытки можно взыскать именно за ненадлежащее ведение переговоров, а не за сам отказ в выдаче согласия. В соответствии со ст. 434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

Читайте также:  Центрофинанс псков режим работы

В рассматриваемой ситуации о недобросовестном ведении переговоров можно говорить только в двух случаях.

Первый — если залогодержатель начал переговоры по выдаче согласия (запросил условия, на которых планируется сдавать имущество в аренду, проекты договоров аренды и прочую информацию), а потом внезапно прервал эти переговоры, не выдав ни согласия, ни отказа.

Второй случай — если залогодержатель, своим поведением показывая, что намерен выдать согласие, выдал немотивированный отказ.

В любом из этих случаев можно взыскать только расходы, понесенные в связи с ведением переговоров. Взыскание упущенной выгоды в данном случае представляется крайне маловероятным: залогодержатель не обязан давать согласие, он мог сразу же ответить отказом, и ни о какой прибыли речи бы не шло.

Понуждение к выдаче согласия.

Сразу отметим, что успешных случаев понуждения к выдаче согласия в судебной практике нет — только отказы, но и тех немного. Да и оснований для такого понуждения, по сути, нет: выдача согласия — право, а не обязанность залогодержателя. Представляется, что понуждение к выдаче согласия возможно только в одном случае: если доказано, что отказ в выдаче согласия является злоупотреблением правом и направлен исключительно на причинение вреда залогодателю. Причем ни законодательство, ни судебная практика не презюмируют, что отказ в выдаче согласия — это злоупотребление правом. Это, как и нацеленность отказа исключительно на причинение вреда залогодателю, должен доказывать сам залогодатель.

Так, в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2017 № Ф02-502/2017 по делу № А19-9997/2016 суд указал, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Бремя доказывания обстоятельств злоупотребления лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во зло другому лицу. При этом суд указал, что оспариваемые действия банка (отказ в выдаче согласия на долгосрочную аренду) не противоречат действующему законодательству и условиям заключенного между сторонами договора ипотеки. Обстоятельств того, что банком (предполагаемым причинителем вреда) использовано право злонамеренно, с целью нанести вред залогодателю, суд не установил.

Представляется, что говорить о наличии злоупотребления правом с целью причинения вреда третьему лицу можно, если доказано одновременное наличие двух обстоятельств.

Во-первых, это отсутствие нарушенных интересов залогодержателя. Для этого при помощи отчета независимого оценщика придется доказывать, что передача имущества в аренду на запрашиваемых залогодателем условиях не влечет ни снижения рыночной стоимости предмета ипотеки, ни снижения его ликвидности.

Во-вторых, это утрата источника погашения кредита в случае отказа в выдаче согласия на аренду имущества, то есть доказывание того факта, что арендные платежи являются единственным источником погашения кредита.

В таком случае можно доказать, что залогодержатель не защищает свои интересы, а искусственно создает ситуацию, ведущую фактически к банкротству залогодателя и/или заемщика.

Можно привести и еще один аргумент. В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» если должник признан несостоятельным (банкротом) вследствие действий и (или) бездействия контролирующих должника лиц, то такие лица в случае недостаточности имущества должника несут субсидиарную ответственность по его обязательствам.

Залогодержатель, конечно, не контролирует должника и не может быть привлечен к субсидиарной ответственности, однако здесь можно провести некую аналогию. Закон считает противоправными действия или бездействие, следствием которых становится банкротство должника. Кроме того, залогодержатель, хотя и не является лицом, контролирующим должника, отчасти контролирует его имущество и его сделки — в той мере, в которой залогодатель обязан испрашивать согласие на аренду имущества. А это значит, что если действия или бездействие залогодержателя приводят к банкротству должника (при отсутствии нарушенных интересов самого залогодержателя), можно говорить о противоправности такого поведения.

Конечно, не факт, что суды воспримут такую позицию. Многое будет зависеть от того, не будут ли суды расширенно толковать нормы ГК РФ в части оспаривания сделок: если сторона подписала договор и потом исполняла его, она не имеет права его оспаривать. Вполне вероятно, что тот же подход будет применяться не только к оспариванию сделок, но и к исполнению договоров вообще (предпринимательских в особенности). Однако это покажет только практика.

Понуждение арендатором залогодателя к заключению договора аренды.

Данный способ защиты интересов залогодателя нельзя рекомендовать, поскольку он заранее обречен на провал, однако стоит его рассмотреть.

В практике есть примеры, когда залогодатель пытается обойти требование о получении согласия банка на заключение договора аренды заложенного имущества, заключив с арендатором предварительный договор аренды. Затем арендатор подает в суд иск к залогодателю о понуждении к заключению основного договора. Однако суды в удовлетворении таких исков отказывают. Так, в постановлении от 25.09.2012 № 6616/12 по делу № А55-8370/2010 Президиум ВАС РФ указал, что такие действия направлены на преодоление норм Закона об ипотеке и являются злоупотреблением правом.

Защита интересов залогодателя при досрочном истребовании кредита

В описываемой ситуации банк может истребовать кредит по двум основаниям.

Первое — это обычно устанавливаемое кредитным договором и договором ипотеки право на досрочное истребование кредита при нарушении любых обязательств, в том числе по сдаче имущества в аренду без согласия залогодержателя.

Тут защита не должна быть слишком сложной — необходимо доказать лишь отсутствие нарушенных интересов залогодержателя. К отчету оценщика, доказывающему, что не снизилась ни стоимость имущества, ни его ликвидность, тут добавляется ст. 40 Закона об ипотеке, в соответствии с которой договор аренды, заключенный без согласия залогодержателя, прекратится при обращении взыскания.

Второй случай сложнее. Банк может досрочно истребовать кредит из-за просрочки его возврата, предварительно лишив заемщика единственного источника погашения — арендных платежей. Представляется, что в таком случае можно говорить только о вине кредитора и просить суд о соответствующем уменьшении неустоек.

Тип документа: Разное

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 2,2 кб

Бланк документа

Скачать образец документа

Банка на распоряжение предметом залога по Договору

N ___ от "___"__________ ____ г.

"___" _________ ___ г.

______________________, именуемый в дальнейшем "Банк", в лице ________________, действующего на основании ______________________, настоящим удостоверяет следующее.

В соответствии с п. ___ Договора N ___ от "___"_________ ____ г. Банк настоящим дает согласие на распоряжение предметом залога, которым является промышленное оборудование, указанное в Приложении N ____ к Договору N ___ от "___"________ ____ г., путем передачи его в аренду по договору аренды недвижимости с _____________________ на срок до "___"__________ ____ г. по цене _______ (___________) рублей за 1 м2 в месяц (образец договора прилагается).

Настоящий документ составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых первый экземпляр остается у Банка, второй передается Залогодателю по договору залога N _____ от "___"_______ ____ г. – _____________________.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Ваше имя