Содержание

Одним из основных способов приобретения жилья, доступным для многих граждан Российской Федерации, является ипотечное кредитование.

При оформлении ипотеки между банком и заемщиком средств составляется документ, в котором отражаются основные условия кредитного договора, перечень имущества, переданного в залог банку по условиям кредитного договора, а также передаточные записи. Этот документ и является закладной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-89-42 . Это быстро и бесплатно !

Что такое закладная?

Зачем нужна закладная?

  • Закладная необходима для того, чтобы установить за банком право требовать возврат денежных средств по кредитному договору, а также взыскание имущества, в случае, если условия договора заемщиком не выполняются.
  • Помимо этого, данная именная ценная бумага является одним из основных инструментов ипотечного рынка, обеспечивающим привлечение инвестиций в кредитные организации.
  • Банк имеет право передать за вознаграждение закладную в иную кредитную организацию для привлечения дополнительных денежных средств либо выпустить эмиссионные ценные бумаги под обеспечение закладной.

Требования к оформлению закладной

Основные условия оформления и регистрации закладной установлены Федеральным Законом № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закладная оформляется от имени заемщика, но формально все пункты документа заполняет банк.

В качестве залога при ипотечном кредитовании, в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут выступать:

  • Объекты жилой недвижимости: земельные участки, строения, дома и квартиры;
  • Здания и сооружения, принадлежащие предприятиям;
  • Космические корабли и космические объекты.

Порядок оформления

Закладная оформляется совместно с кредитным договором, по установленному государством образцу.

Основной информацией, содержащейся в закладной, является:

  • Данные о заемщике и залогодателе;
  • Данные об условиях кредитного договора;
  • Данные об условиях погашения обязательства по кредиту;
  • Данные об объекте недвижимости, выступающей в роли залога.

Крайне важно, чтобы условия закладной полностью совпадали с условиями договора, так как в случае возникновения противоречий в данных документах, приоритет будет отдан именно закладной.

Для составления закладной в банк, являющийся залогодателем средств ипотечного кредитования, предоставляются документы:

  • Документ, удостоверяющий личность залогодержателя;
  • Отчет о рыночной оценке имущества, представляемого к залогу;
  • Кадастровый паспорт объекта, представляемого к залогу;
  • Экспликация или копия поэтажного плана объекта, представляемого к залогу. Подробнее о том, что это экспликация, читайте тут.
  • Акт приема-передачи объекта, представляемого к залогу;
  • Копия разрешения на ввод объекта, представляемого к залогу, в эксплуатацию.

Сотрудники кредитного учреждения изучают представленные документы в течение одного рабочего дня и составляют на их основе закладную. Несмотря на то, что закладная является документом, составляемым от лица залогодержателя залогодателю, все организационные моменты по оформлению закладной обычно берут на себя банки.

Заемщику необходимо лишь посетить банк и поставить свою подпись в закладной. Однако в связи с этим бывают случаи, когда в закладной прописываются условия, отличные от условий указанных в договоре ипотечного кредитования. Так как преимущество в толковании имеет закладная, все данные в ней необходимо проверять на соответствие договору!

Регистрация в Регпалате

  1. Регистрация закладной, в большинстве случаев, совершается в день заключения договора ипотечного кредитования. Однако составить и зарегистрировать закладную возможно в любой момент до срока полного погашения обязательств по кредитному договору.
  2. Государственным органом, осуществляющим регистрацию закладной и договора ипотечного кредитования, является Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, проще говоря – Росреестр.
  3. После подписания закладной сторонами в банке, заемщик подает документы для оформления права собственности на объект ипотечного кредитования в Росреестр.
  4. После регистрации документов в государственном органе необходимо предоставить сотрудникам банка-заемщика расписку о сдаче документов.
  5. Закладную кредитное учреждение-залогодатель получит из Росреестра самостоятельно для последующего хранения до момента погашения задолженности по кредиту либо взыскания залога по его неуплате.

Госпошлина

При регистрации закладной в Росреестре, физическим и юридическим лицам, оформляющим право собственности, необходимо уплатить сбор, взымаемый за осуществление государственных услуг – пошлину.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины за оформление документов ипотечного кредитования установлен Налоговым Кодексом РФ.

В соответствии с его положениями, при регистрации права собственности на недвижимое имущество, размер пошлины составляет:

  • Для физических лиц – 2 000 р .
  • Для юридических лиц – 220 000 р .

При этом отдельные сборы за государственную регистрацию смены сторон закладной составляют:

  • При смене залогодержателя – 1 600 р .
  • При смене залогодателя – 350 р .

Передача прав на закладную

  1. При осуществлении передачи прав на закладную, передающее лицо – залогодатель, ставит на бумаге отметку с данными нового владельца, а также основания передачи его прав.
  2. Кредитное учреждение в письменной форме уведомляет заемщика о смене залогодержателя, а также предоставляет новые реквизиты для оплаты обязательств по кредиту в случае, если это необходимо.
  3. После смены залогодержателя, новый владелец закладной становится кредитором по существующему ипотечному обязательству.
    При этом важно отметить, что новый владелец не вправе изменять условия договора ипотечного кредитования.
    Однако в случае, если залогодержатель также заинтересован в изменении условий договора, можно внести в них соответствующие корректировки путем подписания двустороннего соглашения.
  4. При передаче прав на закладную, банк-кредитор не обязан требовать у заемщика разрешения на смену владельца закладной.
  5. Внесенные в закладную изменения: смену владельца, а также условий, в случае согласи обеих сторон, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Роль банка

Банк выступает по закладной кредитором, который на возмездной основе предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости под залог его имущества, чтобы снизить риск невозвращения денежных средств и обеспечить их своевременную уплату залогодержателем.

При этом банк является законным владельцем закладной и хранит ее у себя до момента погашения обязательств по договору. Продажа закладных, в основном, осуществляется, если банку необходимы денежные средства.

Что делать при утере закладной?

  1. При утрате закладной залогодержатель должен в максимально короткий срок создать дубликат закладной, подписать его в банке и зарегистрировать в Росреестре.
    То есть в случае потери закладной процедура оформления и регистрации дубликата сходна с процедурой оформления и регистрации оригинала.
  2. Единственным различием между оригиналом и дубликатом закладной является отметка об этом. Важно отметить, что при составлении дубликата закладной необходимо ответственно подойти к его содержанию.
    Так как все имеющиеся противоречия в дубликате закладной и договоре ипотечного кредитования будут, подобно, как и в случае с оригиналом, истолкованы в сторону закладной.
  3. Возможен также случай, когда закладная была потеряна банком (владельцем), а необходимые меры так и не предприняты (дубликат не составлен) и заемщик, выполнивший кредитные обязательства, не может получить на руки закладную.
    В данном случае необходимо связаться с администрацией кредитного учреждения, являющегося залогодателем.
    Обращение можно составить в виде официального письма руководителю банка с требованием письменного ответа.
    Необходимо также
    проследить факт регистрации письма в бухгалтерии организации.
  4. Однако в связи с тем, что закладная хранится в банках – учреждениях со строгой системой документооборота, — подобный исход событий маловероятен.

После погашения ипотеки

После погашения обязательств по договору ипотечного кредитования, владелец закладной должен передать ее залогодателю, в связи с прекращением прав кредитного учреждения на отчуждение залога. Важно отметить, что закладная возвращается как в случае погашения кредита в срок, определенный ипотечным договором, так и в случае его досрочного погашения.

Финансовое учреждение обязано, в соответствии с законодательством Российской Федерации, передать закладную бывшему заемщику в течение одного календарного месяца. В среднем, банк-кредитор выполняет свои обязательства по возврату закладной в течение нескольких дней. Если закладная не была передана спустя установленный законом срок — необходимо обратится в суд.

Читайте также:  121351 Г москва ул ярцевская д 8

Однако на сегодняшний день, закладная не является обязательным условием оформления банком кредитного договора на покупку недвижимости. Для составления закладной необходимо предоставить в банк документы, удостоверяющие личность заемщика, его право владения заложенной недвижимостью, а также данные о самой недвижимости.

Регистрация закладной происходит в Росреестре, а составление документов и хранение – в банке-кредиторе. За регистрацию документов на право собственности на недвижимость, приобретаемую по договору ипотечного кредитования, в том числе и закладной, взимается пошлина в размере, установленном Налоговым Кодексом РФ.

При изменении условий закладной проводится процедура регистрации нововведений и также уплачивается государственная пошлина.

Бесплатная консультация юриста

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-89-42 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно ! Вы из другого региона?
Задайте вопрос онлайн →

Закладная на квартиру при ипотеке

При покупке жилья на первичном и вторичном рынке с оформлением ипотеки банки часто требуют регистрации закладной. В статье мы расскажем, что такое закладная при ипотеке , как ее правильно оформить и что банк сможет с ней сделать.

Что это такое

Закладная на квартиру по ипотеке — именная ценная бумага, обеспеченная ипотекой. Она подтверждает передачу приобретаемого недвижимого имущества в залог, то есть то, что при определенных обстоятельствах банк может воспользоваться закладной и получить свою прибыль.

Закладную можно оформить на:

📃 квартиру в многоэтажном доме на первичном и вторичном рынке;

📃 частный дом, коттедж или таунхаус;

📃 земельный участок с построенными зданиями или без;

📃 дачный участок за городом;

📃 любой другой вид недвижимости.

Порядок оформления и использования ценной бумаги прописан в ФЗ №102 «Об ипотеке» . Несмотря на то, что закладная не является обязательным условием для оформления ипотеки, многие банки требуют ее подписания. Закладная для них — дополнительная гарантия того, что организация получит прибыль, даже если вы перестанете вносить ежемесячные платежи.

Для чего нужна закладная при ипотеке

Заемщику . Заемщики, предоставляющие банку гарантии возврата денежных средств — в том числе залог — получают более выгодные условия кредитования. В остальном закладная заемщику не нужна — она нужна банку.

Банку . Документ обеспечивает право банка требовать возврата денежных средств или взыскания имущества, если заемщик не выполняет условия кредитного договора. Например, организация может передать или продать закладную без согласия заемщика, а только с его уведомлением. Кроме того, ценная бумага позволяет привлекать сторонние инвестиции — если банк сможет заработать на сделке, он может предоставить более выгодные условия кредитования заемщику. С помощью закладных банки формируют качественный финансовый портфель.

Как оформить закладную при покупке новостройки или вторичного жилья

Внимание! Мы описываем стандартный порядок регистрации. С 1 июля 2018 года действует электронная закладная. Чтобы оформить ее, нужно заполнить форму на сайте Росреестра и заверить документ электронными подписями залогодателя, залогодержателя и государственного регистратора.

Шаг 1: обратиться в банк

Закладную обычно подписывают сразу, при оформлении кредитного договора. Формально ее составляют обе стороны, фактически бумагу заполняет сотрудник банка, а от вас требуется только подпись. Чтобы оформить договор, узнайте , какие документы нужны для закладной для банка по ипотеке — в разных организациях требования могут отличаться. Документы для оформления закладной те же, что и для оформления ипотеки. Обычно нужны :

📋 Паспорт гражданина РФ . Понадобится паспорт того, на кого оформляется ипотечный договор. Многие банки требуют, чтобы заемщик имел постоянную прописку — можно прописаться в приобретенном жилье.

📋 Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН . Нужно будет предоставить документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое вы приобретаете.

📋 Документы основания собственности . Например, таким документом может выступать договор купли-продажи жилой недвижимости.

📋 Отчет об оценке рыночной стоимости жилья . Некоторые банки формируют его самостоятельно, некоторые просят обратиться к аккредитованным оценщикам. Отчет нужен, чтобы подтвердить рыночную стоимость недвижимости. Его средняя стоимость — 2,5–5 тыс. рублей.

📋 Страховка недвижимости, заложенной в пользу банка . Она гарантирует банку выплату остатка долга по кредиту в случае потери залога — например, пожара. Если заемщик потеряет жилье по независящим от него причинам, страховая заплатит банку.

Сведения всех этих документов указывают в закладной. Обычно оформление не занимает больше получаса — банк подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором, а вам остается только подписать и зарегистрировать ее.

ВАЖНО! Список документов, необходимых для оформления кредитного договора и закладной, отличается в зависимости от вашей ситуации, требований банка, региональных законов. Нет единого списка, который подходил бы под все ситуации — узнавайте о том, какие документы нужны, в банке или у риэлтора.

Шаг 2: оплатить государственную пошлину

Закладную нужно будет регистрировать вместе с правом собственности на жилье, которое вы покупаете по ипотеке. А за регистрацию права собственности нужно будет заплатить. Поэтому рекомендуем оплачивать пошлину перед регистрацией закладной, чтобы не посещать Росреестр несколько раз.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации , регистрация права собственности на недвижимость облагается госпошлиной . Ее размер зависит от формы лица, которое вступает в право собственности, и составляет:

💰 для физических лиц — то есть людей — 2 000 рублей;

💰 для юридических лиц — компаний — 220 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра, в любом банке или в специальных терминалах. Не забудьте взять квитанцию — без нее у вас не примут документы для дальнейшей регистрации.

Фактически вы платите только за регистрацию права собственности. Если вы оформляете закладную без покупки жилья, то есть на уже имеющуюся у вас недвижимость, расходов на оформление закладной нет. Стоимость закладной по ипотеке равна нулю. Например — вы берете ипотеку на новую квартиру и оставляете банку в качестве залога старую, то есть оформляете закладную на нее. В этом случае закладную зарегистрируют бесплатно.

Шаг 3: зарегистрировать

Перечень документов для регистрации закладной, а, соответственно, и права собственности на имущество , может отличаться в зависимости от назначения участка и типа недвижимости. Обычно Росреестр требует:

📝 Паспорт собственника . Если собственников несколько — например, при покупке жилья супругами, то следует предоставить паспорта всех собственников. Если покупаете жилье на первичном рынке, понадобятся и документы застройщика — их принесет его представитель. Если на вторичном рынке — нужен будет продавец. Если один из будущих собственников несовершеннолетний, возьмите свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки.

📝 Документы, подтверждающие право собственности . К ним относится подписанный договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья и ранее оформленная в банке закладная.

📝 Подтверждение оплаты . Росреестр принимает только оригинал квитанции об оплате.

Весь пакет документов нужно передать в Росреестр, причем сделать это можно в любом его отделении согласно поправкам к №218 ФЗ . Если вас направляют в отделение по месту нахождения объекта залога, это незаконно. А вот если вы принесете помятые бумаги или документы с исправлениями и вам откажут в регистрации, это будет законно. Согласно №122 ФЗ , к рассмотрению принимаются только целые бумаги.

Важно! Подать документы для регистрации закладной и права собственности можно через МФЦ. В этом случае срок процедуры увеличится на несколько дней, а сотрудники МФЦ сами отправят документы в Росреестр.

После того, как Росреестр примет у вас документы, его сотрудник выдаст расписку — одну для вас, другую для банка. В ней будет указан перечень принятых документов, срок выдачи свидетельства и контактный номер. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, и когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочий день.

Важно! Есть определенные сроки регистрации закладной по ипотеке в МФЦ или Росреестре. Они прописаны в кредитном договоре.

Шаг 4: получить свидетельство

Придите в Росреестр в назначенную дату. После предоставления расписки сотрудник госоргана выдаст:

📌 заемщику — выписку из ЕГРН с отметкой об обременении;

📌 банку, который выдал ипотеку на покупку жилья — оригинал закладной на квартиру.

Шаг 5: получить дубликат

Сразу попросите банк выдать вам дубликат закладной. Это нужно, чтобы у вас на руках было подтверждение условий залога — в некоторых банках закладные теряют. Дубликат оформляется бесплатно, на нем ставится соответствующая отметка. При выдаче попросите сверить сведения в дубликате с оригиналом — небольшие ошибки в дальнейшем смогут сыграть с вами злую шутку.

Например, банк выдал вам дубликат с внесенными изменениями. А оригинал потерял. Вам понадобится потратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту, даже при условии правильно составленного кредитного договора.

Как выглядит закладная по ипотеке

Цвет, размер бланка и шрифтов на нем могут отличаться в разных банках. Зато ФЗ №102 «Об ипотеке» выдвигает требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в документе. Это:

✅ название документа и его идентификационный номер — место, где указывается номер закладной по ипотеке , не регламентируется, но обычно его размещают в шапке;

✅ информация о заемщике — фамилия, имя, отчество, дата рождения и данные паспорта;

✅ информация о банке — юридические данные, включая ИНН, КПП и другие сведения;

✅ номер, дата заключения и другая информация о подписанном кредитном договоре;

✅ данные о кредите: его срок, сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и другие;

✅ требования банка к погашению кредита;

✅ объект залога и сведения о нем — номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие;

✅ стоимость залога по экспертной оценке;

✅ информация о праве залогодателя на собственность — сведения о регистрации права на имущество;

✅ подписи всех участников договора, дата регистрации кредитного договора и закладной.

Обязательно проверяйте всю информацию в ней и сверяйте данные в документе со сведениями в кредитном договоре. Если в договоре будут одни условия погашения займа, а в закладной — другие, приоритет будет отдан закладной.

Что делать после погашения ипотеки

После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом. Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок — календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре. Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.

Чтобы снять обременение на недвижимость:

❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.

Читайте также:  Банк кузнецкий пенза время работы

❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.

❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.

❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — ее лучше сохранить.

Что банк сможет сделать с закладной

Частично продать . В этом случае банк продает другой организации определенную часть залога, и перенаправляет платежи по ипотеке ей в течение определенного времени.

Переуступить права. Эта сделка считается сделкой купли-продажи. Фактически банк продает закладную, а вместе с ней — и ипотечный кредит. Новый владелец не может менять условия ранее заключенного договора, поэтому для вас ничего не поменяется.

Обменять . Банк также фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую. В этом случае вы тоже просто вносите ежемесячные платежи своему банку или залогодержателю напрямую, если он — МФО, физическое, юридическое лицо или кредитный кооператив. Если кредитор — не банк, он может сменить расчетный счет, и тогда придется платить кредит через другой банк.

Выпустить эмиссионные бумаги . Это — своеобразное разделение закладной на несколько частей, которые банк продает юридическим лицам. В этом случае условия договора также не меняются — вы продолжаете выплачивать ипотеку, но ежемесячный платеж будет делиться на части и уходить нескольким получателям.

Любая сделка с закладной и изменения, внесенные в нее впоследствии сделки, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Новые владельцы закладных или их частей не могут менять условия кредитного договора — любые дополнения вносятся только двусторонним соглашением, с согласия плательщика. А вот после погашения закладной могут возникнуть сложности с ее поиском. Но вы всегда можете получить дубликат, чтобы снять обременение.

Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы

❓ Что такое депозитарий закладных

Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей — например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.

❓ Где хранится закладная по ипотеке

Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат — при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.

❓ Что делать, если банк потерял закладную

Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет — банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.

❓ Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита

Важно — чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.

❓ Можно ли внести изменения в закладную

Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.

❓ Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке

Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение. Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее. Уточните этот момент у продавца, а реальные сроки выдачи закладной вы можете узнать и сами, обратившись в банк-залогодержатель (он указан в справке ЕГРН по данному объекту). Все это позволит правильно определить сроки проведения сделки.

❓ Если ипотека погашена досрочно

Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.

❓ Возможна ли ипотека без закладной

Ипотека без оформления закладной возможна — мы говорили выше, что оформление ценной бумаги не является обязательным условием для получения займа. Но на практике большинство банков требуют ее регистрации.

❓ Если покупать строящееся жилье

Если вы покупаете строящееся жилье, в качестве залога выступают права требования к застройщику. То есть гарантии залогодержателя — то, что он сможет требовать от застройщика исполнения обязательств по строительству жилой недвижимости.

При оформлении ипотечных кредитов банки требуют от клиентов регистрировать закладную. Сегодня рассмотрим, что такое закладная на квартиру по ипотеке и как она выглядит, какие документы нужны для закладной и как ее оформить в 2019 году. Эксперт объясняет, почему это самый важный документ при оформлении ипотеки и отвечает на 9 часто задаваемых вопросов.

Для чего нужна закладная на квартиру при ипотеке и как она выглядит?

Закладная по ипотеке – это ценная бумага, подтверждающая передачу квартиры в залог банку. Если заемщик перестает платить кредит, банк может сделать 2 вещи:

  1. Забрать и продать заложенное имущество.
  2. Продать или передать закладную другому банку.

Предметом залога может выступать:

  • Квартира.
  • Частный дом.
  • Нежилое помещение.
  • Дачный участок.
  • Производственные здания и постройки.

Для чего нужна закладная на квартиру:

  1. Заемщик, который оформляет залог, получает более выгодные условия кредитования. Это действует не во всех банках.
  2. Банк получает гарантию возврата денег. Если заемщик перестанет платить по кредиту, документ позволяет банку продать заложенную недвижимость и вернуть деньги.
  3. Банк может привлекать сторонние инвестиции. Закон позволяет кредитору продавать закладные другим банкам и зарабатывать на этом. Условия для заемщика при этом не меняются.

Что должен содержать документ?

Требования к содержанию закладной и порядок ее оформления прописаны в 3 главе ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Единой формы бланка для этого документа не предусмотрено.

По закону эта бумага должна содержать:

  1. Название и идентификационный номер. В названии обязательно прописывают слово «Закладная». Номер обычно указывают в шапке документа.
  2. Информация о банке (залогодержателе). Юридический адрес, полное наименование, лицензия банковского учреждения, КПП, ИНН.
  3. Информация о заемщике (залогодателе). Физические лица указывают Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные, СНИЛС. Для юридических лиц требуется прописать полное название организации, юридический адрес, ИНН, КПП. В редких случаях залогодателем выступает не заемщик, а другое лицо. Тогда указывают его данные.
  4. Сведения об ипотечном договоре. Указывают номер документа, дату оформления, сумму кредита, график погашения, сумму ежемесячного платежа, процент. Если ссуда взята в иностранной валюте, необходимо прописать курс конвертации этой валюты в рубли. Это необходимо для корректного определения стоимости кредита и процентов. Уделите этому пункту особое внимание — нарушение условий договора дает банку право изъять предмет залога.
  5. Описание залоговой недвижимости. Указывают адрес, площадь объекта, количество комнат, номер кадастрового паспорта.
  6. Оценочная стоимость. Также в документе прописывают оценочную стоимость недвижимости, указанную независимым экспертом.
  7. Наличие других обременений на объект (рента, аренда, арест). Если обременений нет, пропишите это.
  8. Печать и подпись. Подписи сторон, печати (для банков и юридических лиц), дата составления документа.

Внимание! Вы подписываете документ, который позволит банку забрать вашу квартиру при нарушении ипотечного договора. Внимательно проверяйте содержание закладной на наличие ошибок. Удостоверьтесь, что данные совпадают с содержанием кредитного договора. Если в дальнейшем возникнут разногласия, суд будет опираться на закладную.

Пример бланка закладной

Посмотреть, как выглядит закладная по ипотеке вы можете в окне визуального просмотра ниже. Можете скачать образец по этой ссылке и открыть на компьютере в редакторе Word.

Еще один пример:

Список документов для оформления закладной

Для оформления обычно предоставляют:

  • Паспорт заемщика. Большинство банков требуют постоянную прописку — прописаться можно в приобретаемой квартире.
  • Отчет независимого оценщика. Нужен для подтверждения рыночной стоимости недвижимости. Оценку для ипотеки делают аккредитованные банком фирмы. Стоимость отчета составляет от 2,5 до 5 тыс. рублей. Его нужно предоставить в банк не позднее 6 месяцев с даты оформления.
  • Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.
  • Страховой полис на приобретаемую квартиру. Если жилье сгорит или будет разрушено по другим причинам, страховая фирма выплатит банку оставшийся долг по кредиту. Страховка дает гарантию, что ипотека будет выплачена при любых обстоятельствах.
  • Кадастровый паспорт и копия поэтажного плана объекта.
  • Акт приема-передачи объекта при покупке квартиры в новостройке.
  • Свидетельство о браке (при наличии).
  • Ипотечный договор, договоры поручительства при их наличии.

Важно! Банк подготавливает закладную на квартиру вместе с кредитным договором. Заемщик только проверяет, подписывает и регистрирует ее в Росреестре. Полный перечень документов может отличаться в зависимости от ситуации, банка, региональных законов. Поэтому всегда уточняйте в банке, какие бумаги необходимо предоставить.

4 варианта, что может сделать с закладной банк

Портфель закладных для банков – это подушка безопасности, которую они используют, когда испытывают трудности с деньгами. Законодательство разрешает кредиторам проводить с этими бумагами ряд операций. На заемщиках это никак не отражается. Рассмотрим, что может сделать банк с закладной.

Вариант 1. Частично продать залог

Банк продает часть залога другому кредитору и перенаправляет ему платежи клиента в течение определенного времени. Иногда это происходит до полной выплаты ипотеки.

Согласие заемщика на это не требуется. Как и раньше, он продолжает перечислять деньги на тот счет, который был указан в кредитном договоре. Переводы между банками осуществляются без его участия.

Реже бывает ситуация, когда заемщика извещают о продаже части залога и требуют вносить определенную часть платежа в другой банк.

Вариант 2. Полностью продать залог

Залогодержатель уступает все права на залог другому финансовому учреждению. Фактически банк полностью продает закладную и ипотечный кредит. Новый залогодержатель не вправе менять условия кредитного договора.

Заемщика извещают об этом лично в банке или почтовым уведомлением. Для него поменяются только реквизиты счета, куда он перечисляет деньги. На полную продажу залога банки идут, когда нуждаются в крупной сумме денег.

Вариант 3. Обменять

Банк может обменяться закладными с другим банком, физическим или юридическим лицом, МФО или кредитным кооперативом. Фактически банк также продает залог, но взамен получает другую. Этот способ обычно используют банки, которые хотят продать дорогое залоговое имущество и получить взамен более дешевое с доплатой.

Читайте также:  Тинькофф банк отделения по россии

Вариант 4. Выпустить эмиссионные бумаги

Банко делит закладную на части и продает разным юридическим лицам. Заемщик продолжает выплачивать ипотеку прежнему кредитору, условия договора не изменяются. Кредитор делит ежемесячный платеж клиента на несколько частей и перенаправляет разным компаниям.

В результате таких манипуляций, она может потеряться. После выплаты ипотеки заемщику будет сложно ее найти. На этот случай всегда делайте дубликат при ее оформлении. Если не делали — у вас всегда есть право запросить дубликат документа в банке, чтобы снять обременение. Он не имеет права отказать.

Оформление закладной по ипотеке — пошаговая инструкция

По стандартной схеме оформление документа производится в 5 этапов. Пошаговая инструкция представлена ниже.

С 1 июля 2018 года разрешили регистрировать закладные в электронном виде. Об этом расскажем ниже. Сейчас рассмотрим процесс оформления обычной бумажной закладной.

Этап 1. Подписать документ в банке

Обычно закладную подписывают при подписании кредитного договора. Составляет ее банковское учреждение. Клиент предоставляет необходимый пакет документов, внимательно проверяет содержание бумаги и подписывает ее.

Этап 2. Оплатить госпошлину

Если предмет залога — ипотечная недвижимость, то закладную регистрируют вместе с правом собственности. За регистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину.

Размер госпошлины составляет:

  • 2 000 рублей для физических лиц.
  • 220 000 рублей для юридических лиц.

Госпошлину оплачивают 3 способами:

  1. В любом банке.
  2. В кассе Росреестра.
  3. В терминалах.

Обязательно возьмите квитанцию или чек, чтобы подтвердить факт оплаты. Без квитанции не примут документы для дальнейшей регистрации.

Если в залог банку передается уже имеющаяся в собственности недвижимость, расходов на закладную не будет. Оплачивают только право собственности.

Этап 3. Зарегистрировать закладную через МФЦ

С подписанной закладной, квитанцией об оплате госпошлины и пакетом документов следует обратиться в МФЦ. Обращаться можно в любой центр, который ближе и удобнее. Работники центра проверяют все представленные документы и выдают залогодателю 2 расписки.

В расписках будет указан перечень поданных документов и срок выдачи свидетельства. Второй экземпляр расписки нужно передать банку.

Далее МФЦ направляет документы клиента в Росреестр на регистрацию. Если в документах есть помарки и исправления — их не примут. Не принимают и помятые бумаги.

Стандартный срок регистрации – от 3 до 5 рабочих дней. Еще 2–4 дня уходит на передачу документов из МФЦ в Росреестр.

Этап 4. Получить документы в Росреестре

К назначенной дате следует прийти в Росреестр. Для получения готовых документов необходимо предоставить расписку, полученную в МФЦ. Сотрудник Росреестра выдаст залогодателю выписку из ЕГРН с отметкой о наличии обременения в виде залога. Оригинал закладной Росреестр отправит в банк.

Важно! Закладную оформляют в единственном экземпляре и подписывают 1 раз. Дополнительных соглашений и дубликатов может быть сколько угодно — хоть 15, хоть 20. Оригинал остается неизменным. Перепечатки и исправления в ней недопустимы.

Этап 5. Получить дубликат в банке

После регистрации закладной обязательно попросите сделать ее дубликат в банке. Дубликат нужен для подтверждения условий залога в случае утери оригинала.

Дубликат оформляют бесплатно, на нем ставят соответствующую отметку. Внимательно проверьте его на соответствие с оригиналом. Даже из-за одной незначительной ошибки закладная может стать недействительной.

Что делать после погашения ипотеки и возврата закладной?

После погашения ипотеки банк аннулирует закладную и возвращает ее клиенту в течение нескольких рабочих дней. Допустимый срок возврата бумаги составляет 1 календарный месяц, если иное не прописано в кредитном договоре. После получения закладной с недвижимости необходимо снять обременение.

Для снятия обременения с квартиры заемщик должен:

  1. Полностью рассчитаться по ипотечному кредиту.
  2. Взять справку о полном погашении обязательств.
  3. Подать заявление на выдачу закладной.
  4. Забрать ценную бумагу из банка. Банк должен поставить на ней отметку о погашении ссуды.
  5. Прийти в МФЦ или Росреестр вместе с полученной закладной и справкой из банка.
  6. Написать заявление на снятие обременения.
  7. Получить выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную.

Только после всех этих действий вы вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Закладную рекомендуем сохранить.

Последние новости и нововведения 2019 года

Оформление и регистрацию закладных упрощают. Появилась возможность электронной регистрации, а Сбербанк и вовсе отменил оформление бумажных закладных для некоторых ипотечных сделок. Рассмотрим последние новости подробнее.

Оформление электронной закладной на сайте Росреестра

Электронные закладные действуют с 01.07.2018 г. Заемщик заполняет форму на официальном сайте Росреестра либо на портале Госуслуг. На закладной ставятся электронные подписи залогодателя и залогодержателя. Пакет документов предоставляют в электронном виде.

Электронный документ исключает возможность его потери банком. Ценная бумага хранится в в электронном виде в депозитарии. Это компания, которая специализируется на операциях с ценными бумагами.

Преимущества электронной закладной:

  1. Банк не потеряет электронную закладную, как может сделать это с бумажной.
  2. Не нужно идти в МФЦ — банк сам отправляет заявление на регистрацию.
  3. После регистрации электронный документ автоматически передается на хранение в депозитарий, указанный банком.
  4. После выплаты ипотеки не требуется писать заявление на аннулирование бумаги.

Закладную можно оформлять как в электронном, так и в бумажном виде. Однако на электронный вариант перешли еще не все банки. Поэтому отменять бумажные документы в ближайший год не планируют.

Электронную закладную регистрируют на сайте Росреестра по ссылке:

https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/

Для регистрации откройте новую вкладку в браузере. Скопируйте ссылку и вставьте в адресную строку браузера. В открывшемся окне выберите «Регистрация ограничения (обременения) права». Далее поставьте отметку в кружочке «ипотеки, в т. ч. ипотеки в силу закона» нажмите на кнопку «перейти к деталям запроса» внизу страницы. Далее заполняете детали запроса и информацию о заявителе.

Отмена бумажных закладных по ипотеке в Сбербанке

С 20 декабря 2018 года Сбербанк отменил для части своих клиентов необходимость оформления закладной.

Это касается покупки:

  • Жилья на вторичном рынке.
  • Строящегося жилья.
  • Строительстве частного дома или загородной недвижимости.

Нововведение не касается заемщиков по программе «Военная ипотека».

В блоге ДомКлик от Сбербанка заявили, что нововведения позволят снять обременение с недвижимости за 14 дней. Раньше процедура занимала до 30 дней.

9 часто задаваемых вопросов — отвечает эксперт

Рассмотрим 9 самых частых вопросов о закладной, которые возникают у заемщиков при оформлении и погашении ипотеки.

Вопрос 1. Где хранится ипотечная закладная?

Оригинал ценной бумаги хранится у залогодержателя, то есть у банка. У заемщика на руках может быть дубликат. Он поможет в будущем снять обременение если банк потеряет оригинал.

Вопрос 2. Где указывается номер закладной по ипотеке?

При регистрации закладной ей присваивают номер. Он состоит из 13 знаков. Если на руках есть дубликат ценной бумаги, обратите внимание на раздел «Дата, номер, место регистрации». Обычно номер прописывают там.

Под номером закладной подразумевается регистрационный номер записи о владельце. Самостоятельный номер ценной бумаге Росреестр не присваивает. Присвоить документу номер может кредитор. Чтобы узнать номер закладной, запросите выписку из ЕГРН или обратитесь в банк.

Вопрос 3. Банк продал закладную — стоит ли переживать?

Нет, условия кредитного договора не меняются. Сумма ежемесячного платежа, сроки погашения кредита, условия по поручительству – все это остается прежним. Измениться могут только реквизиты счета, куда вы ежемесячно перечисляете деньги. Об этом вас в любом случае уведомят лично или по почте заказным письмом. Обычно это происходит в срок до 30 дней, если иное не прописано в кредитном договоре.

Кредитор может продать закладную неограниченное количество раз за время погашения ипотеки. Может случиться так, что к моменту погашения ипотеки ценная бумага будет находиться в другом регионе. Волноваться не стоит. Дубликат имеет ту же силу, что и оригинал. Вы всегда можете получить его в Росреестре или банке, где брали ипотеку.

Вопрос 4. Что делать, если банк потерял закладную?

При наличии дубликата ничего делать не нужно — его также можно использовать для снятия обременения. Если дубликата нет, кредитор должен получить его в Росреестре либо оформить самостоятельно. Банк восстанавливает закладную за свой счет.

Рекомендуем не надеяться на банк, а получить дубликат закладной в Росреестре самостоятельно. В будущем из-за ее отсутствия могут возникнуть длительные разбирательства при снятии обременения.

Вопрос 5. Что делать, если банк не отдает документ после выплаты ипотеки?

Если закладную не выдают, пишите жалобу на имя руководства банка. Если банк не реагирует, обращайтесь в Центральный Банк РФ. Обычно после этого банк отдает дубликат закладной с отметкой о выплате кредита.

Вопрос 6. Можно ли внести изменения в закладную?

По законодательству вносить изменения в закладную не допускается. Но можно составить дополнительное соглашение, которое вносит изменения в ее некоторые пункты.

Для внесения изменений вам необходимо обратиться в банк и составить доп. соглашение об изменении содержания закладной. Подписанное соглашение и пакет документов относят в Росреестр на регистрацию.

Вопрос 7. Как получить ценную бумагу при досрочном погашении ипотеки?

При досрочном погашении ипотеки порядок получения закладной не меняется. Заемщик пишет заявление на получение документа после внесения последнего платежа. Он погасил ипотеку и кредитор обязан выдать ему закладную. На это у банка есть 1 месяц по закону.

Вопрос 8. У кого остается закладная после выплаты ипотеки?

После того, как Росреестр аннулирует закладную, она теряет свою юридическую силу. Вы можете забрать ее себе или оставить в Росреестре.

Вопрос 9. Срок действия документа

Срок действия закладной равен сроку ипотечного договора. В случае досрочного погашения ипотеки сокращается и срок действия закладной. Она прекращает свое действие после получения заемщиком.

Выводы

Закладная — это очень важный документ. Можно сказать, что это самая важная бумага для заемщика. По ней он оставляет в залог свое собственное жилье чужой организации. В большинстве случаев оно единственное.

Сделаем главные выводы из статьи:

  1. Закладная гарантирует кредитору возврат денежных средств. Пока заемщик не выплатит ипотеку, он не вправе проводить операции с залоговой недвижимостью без согласия банка.
  2. При составлении и подписании закладной нужно внимательно все проверить. Эта ценная бумага имеет приоритет перед кредитным договором. В случае возможных споров и разногласий верными будут считаться сведения из закладной.
  3. Оригинал бумаги хранится у кредитора.
  4. После регистрации закладной обязательно требуйте оформить ее дубликат.
  5. За время выплаты ипотеки может смениться владелец закладной. Для заемщика при этом ничего не поменяется. Возможно только изменение реквизитов счета для перечисления платежей по ипотеке.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Ваше имя