Возможные риски при сделках с недвижимостью на полуострове

На прошлой неделе некое общество защиты прав потребителей, зарегистрированное в РФ в качестве иностранного агента, призвало россиян воздержаться от покупки квартир, домов и участков на полуострове Крым, поскольку при этом очень высок риск стать участником мошеннической сделки. Насколько такое утверждение соответствует действительности? Какими правилами следует руководствоваться в этом случае? Мы спросили об этом у экспертов.

Смена юрисдикции — не повод для расслабления
С момента присоединения полуострова к РФ возможность приобретения дачи в Крыму заинтересовала многих россиян. Этот интерес к недвижимости не остался незамеченным и среди собственников недвижимости, подумывающих о продаже жилья. После известных событий 2014 года цены на жилье взлетели на 46%. Вероятно, рост запросов продавцов и продолжился, если бы не экономические обстоятельства, возникшие в нашей стране.
Крымский комитет регистрации прав начал свою работу во второй половине прошлого года. Именно с начала его функционирования стало возможным говорить о сделках с жильем на полуострове, однако портал государственного Комитета по регистрации и кадастру республики статистических данных пока не раскрывает. Основываясь же на данных экспертов, можно отметить, что в регионе количество сделок с квартирами пока незначительно, а вот по земельным участкам и домам сделки заключаются достаточно активно.

«Можно отметить, что недавнее заявление по Крыму пресловутого ОЗПП в части невозможности законного приобретения жилья на полуострове не соответствуют действительности, — отмечает член Федеральной нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Алексей Комаров. — Но при этом определенные риски покупки, безусловно, существуют».

И если в прошлом, 2014, году, опасения покупателей можно было назвать больше политическими, развивает мысль эксперт, то на данный момент они имеют вполне понятный юридический окрас, присущий сугубо российской специфике сделок с жильем.

Прежде всего, нужно принять во внимание юридический статус крымской земли, считает Комаров. Информированный покупатель, приобретая земельный участок, поинтересуется не только категорией земли, на которой расположен участок, но и видом ее разрешенного использования. А, между тем, на полуострове пока еще не утверждались ни ПЗЗ (правила землепользования и землеустройства), ни градостроительные регламенты. Поэтому четко понять назначение приобретаемой земли сегодня нельзя. Кроме того, действовавшая ранее украинская категоризация земель вообще не подразумевала конкретных видов использования, поэтому закрепить переход статуса земельного участка автоматически не получится, и сохранение существовавшего статуса использования земельного участка возможно не везде.

«Следовательно, приобретая земельный участок категории „земли населенных пунктов“, нет гарантий, что, в соответствии с принятым или принимаемым органами власти градостроительным регламентом, такой земельный участок может быть предназначен для отдыха или развлечений. Тогда построить жилой дом на нем, конечно, невозможно, — считает нотариус. — А еще один возможный риск состоит в том, что на приобретенном земельном участке (особенно вдали от существующих жилых массивов) легализовать постройку жилого дома в дальнейшем не получится».

Кроме того, межевание земельных участков в Крыму практически не проводилось. Правда, стоит отметить, что и в большинстве других регионов России на продажу выставляются неотмежеванные, с неопределенными границами, земельные участки. Конечно, у собственников имеется свидетельство о собственности на землю, и земельный участок, безусловно, поставлен на кадастровый учет. Однако границы участка в документах указаны приблизительно.

«Риск в данном случае состоит в том, что, приобретая такой участок, покупатель рано или поздно столкнется с необходимостью определения границ с соседями. В итоге может оказаться, что участок окажется гораздо меньше по площади, чем был в момент приобретения, — уточняет Комаров. — На практике встречаются такие случаи, когда после межевания часть купленного дома собственника вообще оказывалась на соседском участке».

Третий рисковый момент — правила строительства индивидуальных домов. По требованию закона объектами оборота (то, что можно покупать и продавать) может быть только недвижимость, поставленная на кадастровый учет. С момента принятия закона № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», сегодня для оформления права собственности на построенный без разрешений дом на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) необходимо оформить технический паспорт.
Однако в последнее время имеют место быть случаи отказов кадастровой службы в оформлении технических паспортов по причине несоответствия построек требованиям СНИПов, СанПиНов и пожарной безопасности. Наиболее часто встречающаяся проблема заключается в том, что дом, вопреки требованиям пожарной безопасности, построен при несоблюдении отступа от границ участка. Объект, построенный с нарушениями российского законодательства, квалифицируется как самострой. Значит, потом его продать будет попросту невозможно. Более того, если такая постройка создаёт угрозу жизни и здоровью соседям (неопределенному круги лиц), администрация соответствующего поселения может подать в суд иск о сносе объекта. В последнее время в российской практике такие ситуации весьма распространены.

А если это самострой?

«Следовательно, если купленный в Крыму объект по закону окажется самостроем, то его придется перестраивать в соответствии с нормами российского законодательства, а в некоторых случаях — вообще сносить», — напоминает Алексей Комаров.

Эра Автухович, нотариус города Алушта, обращает внимание россиян еще и на тот факт, что в Крыму пока нет полностью сформированной единой базы данных о собственниках:
«Обновленный украинский реестр прав на недвижимое имущество и их обременений в Крыму начал формироваться только в 2013 году, за год до вхождения полуострова в состав РФ. До этого момента регистрацией права собственности на недвижимое имущество занимались органы БТИ. Конечно, все архивы в БТИ сохранены и переданы вновь созданному государственному унитарному предприятию Республики Крым „Крым БТИ“. Данное предприятие предоставляет гражданам услуги по предоставлению справок о принадлежности имущества (кроме земельных участков). Но полной и достоверной информации о регистрации права собственности по всем объектам недвижимости с 2013 года получить пока сложно».

По украинскому законодательству, добавляет специалист, сделки по отчуждению недвижимости подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Но особенность этой процедуры заключалась в том, что сделки могли удостоверяться не только по месту нахождению недвижимости, но и по месту жительства одной из сторон.

«Поэтому с 2013 года, если сами нотариусы, предположим, города Киева, после удостоверенной сделки и регистрировали переход права собственности на недвижимость, находящейся в другой области, то получить информацию об этом на сегодняшний день на территории Крыма практически невозможно», — уточняет Автухович.

Алексей Комаров считает, что существует определенная вероятность того, что продажу жилья в Крыму может осуществлять неправомочный собственник. Чтобы нивелировать этот риск, добавляет Эра Автухович, стоит попросить у продавца предоставить украинское извлечение о регистрации права собственности и отсутствии обременений на конкретный объект недвижимости.

Наконец, если основанием права собственности продавца является приватизация жилого дома, то нельзя забывать о возможном обязательном жильце, напоминает Алексей Комаров. Ведь в таком доме все лица, зарегистрированные на момент приватизации в доме, но не оформлявшие на себя собственность, сохраняют право пожизненного пользования этим объектом.

— Если в доме зарегистрирован несовершеннолетний, то без получения подтверждения его дальнейшего места проживания покупать дом нельзя. Судебная практика имеет достаточно примеров, когда права ребенка на достойное проживание в результате сделки оказывались ущемлены, и несовершеннолетнему предоставляли право проживания в проданном доме до момента обеспечения его другим жильем.

Видеокомментарий нотариуса Алексея Комарова смотрите здесь.

Услуги по продаже недвижимости в Крыму и Севастополе

Преимущества работы с нами: огромная клиентская база с материка, успешный опыт в продажах и переговорах, обеспечение быстрой и безопасной продажи, полное сопровождение сделки.

Услуги по покупке недвижимости в Крыму и Севастополе

Преимущества работы с нами: будете знать, что стоит покупать, а что нет, узнаете, как избежать ошибок и потерь при переезде в Крым на ПМЖ, будете в курсе всех проблем и возможностей.

Гид по недвижимости Севастополя

Покажем районы Севастополя, расскажем об их инфраструктуре, выберем, где вы хотите жить и определимся с недвижимостью.

Консультация по недвижимости

Консультация о недвижимости по Севастополю – цены на недвижимость, предложения рынка недвижимости, вопросы по собственности.

С вами Ксения Шварц. Я нахожусь в замечательном городе Севастополь. Сегодня мы приехали встретиться с нашим другом и профессионалом своего дела, адвокатом Пурас Александром Владимировичем. Сегодня мы хотели выяснить часто задаваемые вами вопросы по поводу земли, недвижимости, какие риски. Расскажи, как ты оказался в Севастополе? Местный ты житель, или приехал откуда-то?

— Я коренной севастополец. Вся моя сознательная жизнь прошла здесь. Юриспруденцией профессионально занимаюсь с 2007 года. С 2012 года являюсь адвокатом Севастопольской палаты Адвокатов.

Сложно быть адвокатом?

— Как и в любой профессии, есть свои сложности. Это была мечта с детства.

— С чем люди могут столкнуться в приобретении земли? Какие риски тут могут быть?

— Основной главный риск – это соответствия правоустанавливающих документов продавца требованиям действующего законодательства РФ. Не все местные жители, собственники земельных участков успели привести свои документы в надлежащий вид и в полное соответствие с требованиями законодательства РФ. Поэтому, при приобретении земельного участка нужно начинать с документов, которые подтверждают право собственности на тот объект, который продают. Вам необходимо обратиться к специалисту в области права и риэлтерских услуг. Это нужно сделать для того чтобы выяснить, все ли в порядке с документами, действительны ли они.

— То есть, даже, если продавец мне показывает все документы по объекту, это еще не говорит о том, что участок покупать не безопасно.

— Да, абсолютно верно. В этой процедуре существуют такие подводные камни, как, при приобретении земельного участка нужно обращать внимание на межевание. Для чего это нужно? С точки зрения обязательности данного документа для регистрации перехода в право собственности он не нужен. Оно нужно вам, как будущему собственнику, чтобы вы знали, где фактически находятся границы участка, которое вы приобретаете. Не накладывается ли ваша будущая собственность на чей-то земельный участок. Потому что, в дальнейшем это приведет к судебным спорам с вашими новыми соседями.

— А если нет межевания, и собственник не хочет его нам предоставлять по каким бы то ни было причинам. Как мы можем поступить в этом случае?

— Риск приобретения такого объекта будет лежать в полной мере на покупателе. Сама процедура межевания не является сложной. Она может потребовать незначительных материальных затрат от продавца, и по времени около полтора месяца.

— В принципе, если при покупке объекта нет межевания, мы можем передать задаток за .тот объект, и в этом договоре приписать, что собственник в течение полутора месяца обязуется сделать.

Читайте также:  Размагнитилась сим карта мегафон

— Да, в какой-то промежуток времени сделать межевание.

— Он не должен быть против, если у него все в порядке. А кто у нас делает межевание?

— Александр, а много ли сейчас в Севастополе судебных дел по земле?

— Всю массу судебных тяжб нужно разделить на две части. Первое – это судебные тяжбы между государством и собственниками. Второе – между физическими лицами, между соседями. Поэтому, общее количество подобных дел во всех судах Севастополя, идет на тысячи.

— У нас есть Генплан. Он на сегодняшний день не принят. Стоит ли вообще к нему привязываться?

— Действительно, в городе Севастополе генеральный план развития города не принят с юридической точки зрения. Генплан не является документом, который будет препятствовать для осуществления сделки по купли-продажи земельного участка.

— То есть, купить мы можем, не зависимо от того, что написано в генплане?

— Да. Сложности начнутся дальше. Когда новый собственник будет иметь желание на этом участке начать строительство, хозяйственную деятельность, то есть, осваивать земельный участок. То есть, его освоение должно быть в соответствии с этим генпланом, который будет принят. В дальнейшем, для получения разрешения на строительство, понадобится соответствующее заключение о том, что на данном земельном участке возможно строительство такого-то объекта. Если ваш земельный участок попадет в зону генплана, не предусмотренного для такого строительства, то вам просто откажут.

— Давай рассмотрим на конкретных примерах. Допустим, продается земля. Документы все оформлены. Но, по генплану там оказывается, что это зона промназначения. С какими трудностями столкнется в дальнейшем приобретатель?

— Он в дальнейшем может столкнуться с тем, что, если объект недвижимости он построит на зарегистрирует до момента принятия генплана, то, возможно, государство пойдет ему навстречу, и внесет какие-то изменения. Если земельный участок на тот момент освоен не будет, то рано или поздно, государство данный земельный участок выкупит по кадастровой стоимости для тех нужд, которые предусмотрены в генплане.

— Если по моему участку пройдет дорога?

— Если по вашему участку будет запроектирована дорога, будет абсолютно неважно, какие у вас есть правоустанавливающие документы на данный земельный участок или объект недвижимости. Дорога является приоритетной в развитии города, соответственно, государство имеет полное право выкупить эти участки для строительства дорог. Приобретение данных земельных участков и объектов недвижимости, опять же, если на вашем участке стоит объект недвижимости, которые е зарегистрирован, данное строение никто у вас выкупать не будет, и никакой компенсации за его снос вы не получите. Вы получите денежную компенсацию стоимости земельного участка, который будет изъят у вас для строительства дороги, например.

— То есть, пока генплан не принят, есть возможность оформить все, что недооформлено.

— Да. Я очень рекомендую заняться этой проблемой. Потому что, документы на объект недвижимости должны быть оформлены всегда и надлежащим образом.

— А если у нас будет земля культурного наследия. Например, Херсонес, либо какие-то насаждения, которые вырубать нельзя. С этим что делать? Мы можем выяснить заранее, относится ли объект к культурному наследию?

— На стадии проверки документов перед сделкой, и эти моменты нужно выяснять. Если эти насаждения будут мешать вам строительству объекта, который вы планируете, вам нужно будет уточнить, к какой категории они относятся, и разрешат ли вам в дальнейшем это сделать. Самовольная вырубка этих насаждений является административным правонарушением, в некоторых случаях, до уголовной ответственности. Поэтому, лучше этот момент выяснить заранее. Что касается культурного наследия. Вы должны понимать, что весь Севастополь является культурным наследием. Здесь, практически, каждый сантиметр земли представляет историческую ценность. Если приобретаемый вами земельный участок является культурным наследием, должно быть соответствующее заключение о том, что данный земельный участок действительно является таковым, в котором прописываются ограничения по его использованию, которые собственник должен исполнять. Кроме того, на территории Севастополя и Крыма произрастают очень много насаждений, которые занесены в Красную Книгу.

— Хорошо, что мы с этим разбираемся. По крайней мере, мы будем знать, на что делать акцент, на что обратить внимание. Еще такой вопрос. По моему участку, который я хочу приобрести, проходят какие-то коммуникации. Как они могут препятствовать дальнейшей эксплуатации земли?

— Первый и самый простой способ – это визуально. Если над вашим участком проходит линия электропередач, то это уже говорит о том, что на данном участке существует охранная зона. Если на земельном участке стоят столбики с обозначениями того, что под землей проходит либо кабель, либо труба, то это значит, что существуют ограничения использования земли. С документальной точки зрения, у продавца этого участка вам нужно потребовать полный комплект документов, который у него есть, относительно данного объекта. В этих документах могут содержаться техническая документация, градостроительная документация, топо-съемки, на которых будет видно, проходят ли какие-либо коммуникации. Кроме того, если человек имеет на руках акт собственности украинского образца, в данном документе все охранные зоны указаны. Указана их площадь, расположение, и те ограничения, которые существуют для использования данного земельного участка.

— А если собственник укрыл какие-то документы. Допустим, он знает, что кабель проходит под землей, опознавательных знаков нет, документ, который говорит об этом, он утаил. Мы можем проверить?

— Безусловно. Опять же, это потребует определенных затрат времени и материальных ресурсов. Если покупатель желает осуществить полную, доскональную проверку объекта, в том числе, на возможное наличие каких-то сетей, здесь нужно будет ему внести определенные затраты. Собственник земельного участка вправе обратиться к той организации, которая осуществляет эксплуатацию, с целью получения технических условий по возможности выноса данного кабеля за пределы земельного участка. Если существует такая техническая возможность, то соответствующие структуры выдают технические условия. Человеку необходимо будет выполнить проект, заключить договор с лицензированной организацией для проведения таких работ, вывести физически за пределы своего участка кабель, и всю техническую документацию сдать в организацию, которая осуществляет его эксплуатацию. Это влечет за собой достаточно серьезные материальные затраты. Охранная зона мешает строительству на земельном участке сооружений.

— Допустим, с документами у нас все в порядке. Есть пустой земельный участок, который продают. Конечно, мы хотим коммуникации, когда покупаем земельный участок – свет, вода, газ. Спрашиваем у собственника, есть ли какие согласования на эту тему. Продавец говорит, что нет. Он этим делом не занимался и заниматься не хочу. Покупайте, как есть. Стоит ли просить продавца, либо мы это можем сделать самостоятельно? Какие тут риски?

— Лучший вариант для покупателя, если продавец земельного участка получил соответствующие технические условия самостоятельно. То есть, вы на этапе приобретения будете понимать, какие сети и коммуникации находятся в доступности, и приблизительно просчитать затраты на их проведение. Цены могут очень разниться. Вы должны понимать, чем дальше от вашего участка находится точка врезки, тем дороже вам обойдется подключение.

— Технические условия нам лучше просить с продавца?

— Да. Как вариант, если вы не хотите никаких неоправданных рисков в этом плане, вы можете заключить предварительный договор с продавцом, в котором прописать, что на протяжении оговоренного между вами срока, продавец все сделает.

— Какой срок, примерно?

— Я думаю, что это 2-3 месяца. В течение этого срока, собственник обращается в соответствующую организацию выдать ему технические условия. Он получает технические условия, и вы уже видите дальнейшую перспективу. Да, вам, как новому собственнику, придется их получать заново. Но, получать их при наличии предыдущих техусловий намного проще, чем получать их первый раз.

— Да, это частое явление, когда говорят, что техусловий нет у нас, делайте сами. Но, очень часто забывают о том, что может обойтись дорого.

— В чем еще неудобство наличие охранной зоны на земельном участке? В любой момент, организация, которая обслуживает данный трубопровод или кабель, имеет право прийти на ваш участок и осуществить соответствующие работы.

— Какую землю брать? Какого назначения?

— Существует разница между землями, предусмотренными для строительства индивидуального жилого дома, и для ведения садоводства. Одна категория земель предусматривает строительство дома и дальнейшую регистрацию, как жилого дома. Это полноценный жилой дом. Что касается садовых, дачных и прочих товариществ, с точки зрения строительства, существуют ограничения относительно этажности застройки. Кроме того, данный объект недвижимости изначально регистрируется как нежилое строение. В дальнейшем существует процедура перевода его в жилое, это потребует определенных сил и денежных средств. ИЖС всегда будет дороже. С технической точки зрения существует еще разница в том, что те мощности, которые предусмотрены для ИЖС, значительно отличаются от тех мощностей, которые предусмотрены для садовых товариществ. В некоторых случаях, напряжения сети будет недостаточно даже для элементарной лампочки. Здесь вы рискуете, построив полноценный жилой дом, надеясь, что вы будете в нем комфортно проживать, столкнуться с трудностями.

— Есть же товарищества, которые увеличивают свои мощности?

— Да. Опять же, это все требует материальных затрат. Скидываться деньгами будут те люди, которым недостаточно мощностей.

— Часто у людей паника. Денег хватает только на садовое товарищество, а хочется ИЖС. Считают, что, если будут документы на ИЖС, то участок у меня точно не отберут. Садоводческое товарищество могут расформировать. Больше рисков на то, что в дальнейшем у тебя будут с этим проблемы.

— С точки зрения проблем в дальнейшем, вне зависимости от того, какой земельный участок у вас находится в собственности, если будет запланировано строительство важного государственного объекта на этой территории, этот участок у вас просто изымут, выкупит его.

— Так как у нас люди экономные. Приезжают в Севастополь и ищут участок сами, покупают и думают о том, что не стоит платить юристам за проверку, риэлторам за проверки. Вопрос такой. Если я обычный человек и хочу купить землю, насколько мне нужны услуги профессионального юриста?

— Начнем с того, что с точки зрения закона, осуществление сделки купли-продажи земельного участка возможно в простой письменной форме. Закон не обязывает вас обращаться к нотариусу, юристу, адвокату. Вы можете с продавцом составить данный договор, зарегистрировать его в органах Росреестра. При этом, все дальнейшие риски полностью возлагаются на вас, как на приобретателя. Даже, если в судебном порядке вы захотите расторгнуть этот договор, но к тому времени, продавец благополучно распорядится теми денежными средствами, которые получил от вас. Суд присудит взыскать с него эти деньги. Если человек является пенсионером, не работающим, или иным лицом, не имеющих соответствующих доходов, эти деньги вы будете получать в течение долгих лет.

Читайте также:  Mastercard world elite привилегии

— А объект недвижимости придется вернуть сразу?

— Да. Договариваясь с продавцом напрямую, вы, безусловно, экономите. А при обращении к специалистам, вы понесете больше затрат, но всю работу, относительно проверки документов и данного земельного участка, ляжет на плечи либо профессионального риэлтора, либо юриста. Рекомендую, при заключении самой сделки пользоваться услугами нотариуса.

— Расскажи нам об этом.

— Нотариус точно так же осуществляет определенный комплекс мероприятий, связанных с подготовкой сделки, проверки. Он несет ответственность, и материальную ответственность, за то, чтобы сделка не была заключена с грубыми нарушениями.

— А до какой суммы?

— Сама ответственность нотариуса застрахована до 30 миллионов рублей.

— Так как у нас здесь полный ажиотаж. МФЦ забиты полностью. Сама сделка регистрируется 30 дней, а по факту, бывают и задержки.

— Органы, которые осуществляют государственную регистрацию, вправе сделать остановки с целью направления соответствующих запросов в уполномоченные структуры и организации.

— А если мы пойдем через нотариуса? Здесь мы можем сэкономить по нервам и времени.

— Нотариус сам сдаст документы в МФЦ. И документы мы уже получим от 2 до 10 дней. Это дело платное, оно не дешевое.

— На фоне той суммы, которую вы платите за данный земельный участок, эти затраты не являются значительными.

— Допустим, я покупаю участок за 2 миллиона, то расходы у нотариуса будут от 18 до 25 тысяч. Вопрос такой. Если я могу выбрать участок земли, договориться с хозяином, взять документы, отнести их нотариусу, он все проверит. Зачем мне дополнительно платить юристу или адвокату?

— В этом случае вам придется поверить на слово продавцу о том, что участок за собой не имеет никакой грустной предыстории.

— Нотариус у нас все не проверяет?

— Нотариус не имеет полномочий проверить наличие каких-то охранных зон, судебных тяжб и так далее. Нотариус готовит документы на сделку. Нотариус здесь необходим для гарантии чистоты сделки и ускорения ее регистрации.

— Спасибо тете огромное. Ты нам очень много интересного сегодня рассказал. Подписывайтесь на наш канал, ставьте лайки, и слушайте то, о чем мы говорим.

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Прежде чем прочитать этот пост, рекомендую посмотреть мой один из первых постов на ЭХЕ, посвящённый земельному вопросу. Угадал почти на 100%)))

Прошло почти три года. Вот я и опять добрался до этой, одной из интереснейших крымских тем — земля и недвижимость. Мне очень часто задают вопросы связанные с крымской недвижимостью. Кто не мечтал о домике или квартире с видом на море? Желание вполне нормальное, но сколько тут подводных камней, а главное сколько это стоит и стоит ли покупать сейчас?

С этим вопросом я лично столкнулся, когда решил прикупить немного крымской землицы под строительство дома прошлым летом. Пока безуспешно и спешить не собираюсь, так как мой прогноз однозначный – цены на крымскую землю будут падать, но есть нюансы. Предложений за это время было очень много. Количество предложений в десятки раз превышает спрос, но либо не интересный объект, либо задрана цена, либо есть проблемы с документами.

Попытаюсь рассказать, что на мой взгляд происходит в Крыму с землёй и недвижимостью сейчас. Возможно эта информация будет полезна тем, кто решил перебраться в Крым или приобрести себе кусочек крымского счастья. Вокруг этой темы много мифов, которые, на мой же взгляд и мешают развиваться рынку крымской недвижимости.

Многие крымчане свято верят, что их кусок земли, с видом непонятно на что, без электричества, воды и нормальной дороги может стоить очень дорого.

Не советую их в этом переубеждать, можете нарваться на грубость продавцов. Когда подыскивал себе землю, то развесил в интересуемых населённых пунктах объявления. Народу звонило много, точнее очень много. В одном Коктебеле я насчитал несколько сот звонков с предложениями. Несколько звонивших услышав, что на мой взгляд их предложение дорого, отвечали в грубой форме, что тогда нечего объявления писать. Один товарищ, предложивший мне участок в 16 соток, в чистом поле, 3 км от моря, без подъездной дороги, электричества и воды ( но уже с российскими документами) запросил всего лишь 60 000$. ))) При этом продавец упорно убеждал, что скоро его участок вырастет в цене, в два-три раза. Я вежливо отказался, но продавец в течении месяца мне ещё несколько раз звонил и настойчиво предлагал подумать…что-то рассказывал про мост и будущий ажиотаж.. Когда я ему всё же сказал, что красная цена его двух участков по 8 соток не более 500 000 руб., и то, если он найдёт «лоха-покупателя», тот крайне обиделся и больше не звонит.

Большинство предлагаемых участков это просто нарезанные в поле или на крутых склонах делянки по 8 соток, недалеко от населённых пунктов, которые местным выделяли поселковые советы. Те, что на склонах, это особая история, требующая денег не только на дорогу, но и на укрепление этих склонов, а это может быть не один миллион рублей…Среди этих кусков земли есть интересные, видовые, как говорится, но вот за них ломят тройную цену. Большинство по настоящему видовых участков давно распроданы и застроены. Можно купить уже построенный дом, но это совсем не рекомендую, так как его цена будет просто заоблачной, как правило.

Миф второй. Приедут россияне и скупят всю землю за очень дорого.

С возвращением Крыма в Россию был замечен возросший интерес, и как следствие цены в первый год немного выросли. 8 соток земли в курортных посёлках ( в километре от моря)стоили от 25 до 50 тыс.$. На ЮБК цены были в несколько раз выше. Там хорошая сотка земли может стоить до 50 000$. Сложно определить среднюю цену сотки, всё очень индивидуально. Здесь скорее как торговаться будете и как повезёт.

Прошло несколько лет после воссоединения и интерес к покупке крымской земли резко упал. Странные россияне, столь любящие Крым, не спешат скупать крымскую недвижимость. Многие крымчане не хотят в это верить и выставляют свои наделы по нереальным ценам. Когда спрашиваешь, многие ли интересуются их предложением, то рассказывают о том, что «люди» спрашивают, но вот дальше спроса разговоры видимо и не идут. Хотя всегда рассказывается про соседа, который месяц назад продал участок и называют цену, в которую слабо верится. Это всё сказки, не верьте…

Миф третий. Построят мост и цены вырастут в 2-3 раза.

После того, как крымчане увидели падение интереса к их наделам в 2015-2017 годах,

они не унывают и ждут, что вот достроят мост и цены уж точно взлетят в несколько раз. Они в этом упорно убеждают друг-друга и искренне верят в это.

Фраза «Я подожду пока мост построят» стала утешительной мантрой для многих. Но не будет им счастья. Я случайно, в разговорах с риэлторами, а пообщался не менее, чем с десятком, нашёл ответ почему рынок земли в Крыму упадёт и очень скоро. Попробую объяснить. Причин несколько.

Крым никогда не станет для россиян дальней дачей, как он был для украинцев в украинские годы. Если от Киева до Крыма 10 часов на машине, от Днепропетровска, Запорожья или Донецка 6-7 часов, то от Москвы, Питера или любого другого крупного города, где есть платёжеспособный спрос, не менее суток на автомобиле. Даже когда откроют мост, это не сильно повлияет на доступность Крыма для жителей Центральной России, Поволжья, Урала и тем более Сибири. Самолётом не налетаешься, машиной не наездишься, как и поездами, которые должны запустить уже в конце 2019 года.

Возможно стройматериалы и подешевеют, так как будет значительная экономия на доставке, но вот не на столько, чтобы здесь началось массовое строительство на побережье.

Кроме того, материальное положение россиян ухудшается и им не до строительства и покупки дачи в Крыму. Максимум это покупка квартиры или небольших апартаментов в курортном городке. Отдельный разговор это продажи дорогих и эксклюзивных объектов, которые конечно есть, как и спрос на них.

Мифов ещё довольно много, но поговорим о том, какие вас могут ждать сюрпризы.

Самое страшное, это то, что покупая видовой участок, он скоро может не стать таковым и его цена рухнет. Соседи, которые построили или построят 3-5 этажную гостиницу рядом, обеспечат вам головная боль. Каждый в Крыму строит как хочет, называя пятиэтажную гостиницу на 40 номеров частным домом.

Такое случилось в Коктебеле с нашим очень известным писателем, современником. Купил он большой участок в старом Коктебеле, с видом на море и Кара-Даг, построил два красивых домика, а через пару лет его окружили 5-6 этажные гостиницы-шанхайчики. Теперь он не знает, как от этого всего избавиться.

Картину крымчанам могут серьёзно подпортить украинцы, которые в своё время тоже повыписывали себе здесь участков, а сейчас многие хотят их сбросить. Готовы валить цены в двое, а иногда и в трое…

Когда развешивал свои объявления о покупке, получил довольно много звонков, в том числе и от украинцев. Для них, сейчас не вполне удобно и не выгодно владеть крымской недвижимостью, тем более через год включится налоговый счётчик , они все должны будут получить российский ИНН, а это может обернуться им неприятностями на Украине, патриоты не поймут.

Никто у них в Крыму не отнимает недвижимость, о чём так часто кричат на Украине. Владей, только соблюдай законодательство РФ и плати налоги.

Как найти и купить участок в Крыму, если вы здесь не живёте и приезжаете на несколько недель отпуска? Нужно ли это вообще делать?

Самостоятельный поиск проблематичен, не все предложения находятся в открытом доступе на сайтах бесплатных объявлений. Те, объявления, что там размещены, многое не скажут, да и указанные ценники сподвигнут вас к идее прикупить виллу или апартаменты на Средиземноморье, или на крайняк в Болгарии или Турции. Но этих цен не надо бояться, торг вполне уместен. Предложение в разы превышает спрос. К сожалению, цивилизованного рынка недвижимости в Крыму пока просто нет, каждый ставит ту цену, которую он считает нужной. Самый оптимальный способ подбора объекта, это работа с местным специалистом по недвижимости. Но будьте готовы, что он может заложить ещё своих 100% интереса.

В Крыму работало и работает много агентств недвижимости, но большинство из них это серые маклеры, которые работают по своему населённому пункту. Найти серьёзное агентство в Крыму сложно, но они есть. Пытались заходить материковые компании, но как я понимаю, опыт оказался для многих неудачным.

Читайте также:  Юнистрим в алматы в каких банках

Мне удалось пообщаться с десятком риелторов и узнать их мнение по ситуации на крымском рынке недвижимости. Большинство из них сходится во мнении, что крымский рынок недвижимости переживает очень серьёзные структурные изменения. Многие из моих собеседников заметили несколько основных тенденций.

Сброс недвижимости украинцами, так как сейчас им усложнилось пребывание на территории Крыма.

Стабильный спрос на покупку и аренду квартир в Симферополе, и Севастополе, но падение спроса в других населённых пунктах. При этом минимальная цена аренды выросла в крымской столице и Севастополе почти в два-три раза до 25-30тыс. руб. за однушку.

Резкое падение цен в долларовом эквиваленте практически на все дома и земельные участки.

Серьёзное падение интереса к крымской земле в последний год-полтора.

Есть стабильный запрос на эксклюзивные объекты.

Основные покупатели домов это те, кто решил переехать из Сибири на ПМЖ в Крым.

К сожалению, большинство моих собеседников предпочли остаться анонимными, так как многие из них ведут не всегда легальный бизнес. Один из тех, кто дал согласие ответить на мои вопросы оказался житель Коктебеля Николай Губенко, который владеет крупным агентством работающим по Феодосийскому региону.

Он занимается данным вопросом уже 25 лет. Его один из важнейших активов, как он сам считает , это безупречная репутация (это подтверждали многие мои собеседники, кто его знает), что к сожалению сложно сказать про других игроков на рынке, которые работают на полулегальном положении, на разовых сделках и как следствие накручивают по полной.

Я попросил Николая высказать свою экспертную точку зрения на ситуацию, на рынке недвижимости.

Что происходит с крымским рынком недвижимости??

Рынок недвижимости в Крыму, в частности Юго-Восточном Крыму, переживает не лучшие времена. Всплеск активности договоров купли-продажи весны 2014 года объяснялся ожиданием перемен. Но декларированное улучшение инфраструктуры полуострова «как в Сочи» так и не наступает, а тут подоспел и новый экономический кризис, поставивший покупателей и продавцов в положении неопределённости.

Меняя, как говорится, не выходя из спальни, уже третью страну, я был свидетелем взлетов и падений рынка недвижимости много раз. Стоит отметить, что всегда экономическая составляющая была рядом с политической. Стабильность это один из главных аргументов уверенности рынка недвижимости, но все же основной фактор это покупательная способность населения, которая сейчас крайне низкая. Обеспеченность квадратного метра на душу населения в нашей стране одна из самых невысоких, поэтому потребность в этих квадратных метрах огромная, но позволить себе эти квадратные метры население сейчас просто не способно.

Да и покупка квартиры или дачи у моря, как места для отдыха, сейчас потеряло актуальность в свете развития возможностей отдыха за рубежом, где сервис и комфорт выше крымских.

Сколько сейчас стоит небольшой кусок земли у моря? Стоит ли спешить?

Стоимости земельных участков это вопрос творческий. Стоит учитывать, что предложений больше не становится, особенно расположенных близко к морю (до 1 км) и видовых. Дешевые предложения порядка 500 000 рублей расположены в среднем 1-3 км от моря. Если ближе, то может включаться коммерческая составляющая — возможно построить доходную недвижимость в непосредственной близости к морю.

Цены на недвижимость в целом достаточно инертны, динамика их во времени достаточно медленная, но она есть. Невостребованные предложения, то есть те, которые вызывают малый интерес, обречены опускаться в цене, ну а если продавец ощущает реальный интерес к своему объекту, то торг будет небольшим.

За счёт чего сейчас выживают крымские агентства недвижимости? Нужен ли риелтор когда все предложения есть в интернете?

В наш информационный век обходиться без услуг риелторов-профессионалов стало обыденностью. Бытует мнение, что агенты накручивают и задирают цены. Это не совсем так. Всегда стоит руководствоваться здравым смыслом. Если на кону стоит несколько миллионов рублей, рекомендую не рисковать и заручиться поддержкой агентства с репутацией. Например проверка объекта на отягощения и обременения в украинском реестре прав на недвижимое имущество не всегда доступна обычному обывателю. А тут бывают подвохи…

Повлияет ли введение налогов на землю и недвижимость в Крыму с 2018 года на рынок?

Налоги на недвижимое имущество существуют везде и их надо платить. Налоговая нагрузка в России неприятно удивила крымчан, но конкретизировать можно будет только после уплаты по факту, но влияние точно будет.

Какой самый популярный запрос? На что стоит обратить внимание?

Самый популярный запрос это небольшой домик с участком 5 соток рядом с морем пока не находит отражение в предложениях. Таковых уже практически нет. Старая советская застройка предполагала в прибрежных районах рекреационные комплексы. Поэтому текущая разработка и принятие новых генпланов в Крыму продемонстрируют насколько эта мечта реальна. Мне кажется, что будущее за коттеджными поселками обустроенными по требованию самых взыскательных клиентов.

Готовя этот пост, я смог задать несколько вопросов сотрудникам Управления Федеральной Налоговой Службы по Республике Крым.

Сергей Королев, начальник отдела налогообложения имущества любезно ответил на мои вопросы, которые волнуют многих крымчан и тех, кто решил прикупить себе крымской земли и недвижимости.

Когда планируют с крымчан взымать земельный и имущественный налог?

Назвать точную дату начала взимания указанных налогов можно будет после того, как Росрегистр передаст нам в полном объеме соответствующую базу данных на собственников недвижимости. Сейчас эта база находится в процессе формирования. По нашим оценкам, это должно произойти до конца текущего года. В этом случае имущественные налоги начнут взиматься в 2018 году. То есть первым налогооблагаемым периодом будет уплата за 2017 год.

Какова будет сумма этого налога? Как его рассчитывать будете? Например, для владельца 8 соток и небольшого домика в Коктебеле?

В основе расчета налога лежит стоимость земельного участка, дома или квартиры. Сведения о стоимости объектов налогообложения налоговые органы получают из соответствующих регистрирующих органов (на территории Республики Крым это Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым).

Налог рассчитывается путем произведения стоимости объекта налогообложения на соответствующую ставку налога, установленную представительным органом муниципального образования на территории которого расположен объект налогообложения.

Как будут платить этот налог украинцы, владеющие недвижимостью в Крыму? Должны ли они получать ИНН?

На основании сведений регистрирующего органа лицо (владелец недвижимости) подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту расположения объекта налогообложения. В случае если у физического лица отсутствует ИНН, при постановке на учет в налоговом органе, он будет присвоен.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации налог рассчитывается налоговым органом, после чего формируется налоговое уведомление, которое направляется по адресу регистрации физического лица. Данную практику в Крыму предстоит еще нарабатывать.

Какова готовность ФНС Крыма к этому налогу и не будет ли цена администрирования его выше, чем сумма сбора самого налога?
Налоговики Крыма полностью готовы к администрированию местных налогов и после предоставления из регистрирующего органа полных, и актуальных сведений о недвижимом имуществе, будет проведен расчет налогов, сформированы налоговые уведомления на их оплату, которые будут направлены налогоплательщикам.

Ставка налога на автотранспорт в Крыму раза в три ниже, чем по материковой России. Будет ли такое льготное обложение и на землю с недвижимостью?

Налог на имущество физических лиц и земельный налог являются местными налогами и вводятся на территории муниципальных образований нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органам местного самоуправления дано право при введении налогов определять ставки, которые не должны превышать размера, установленного Налоговым кодексом, а так же, устанавливать дополнительные льготы по налогам.

Когда крымчане получат первые уведомления?

Имущественные налоги в России уплачиваются не позднее 1 декабря. Т.е. за 2017 год необходимо будет заплатить не позднее 1 декабря 2018 года. Уведомления граждане должны получить до 1 ноября. Если человек зарегистрирован в личном кабинете налогоплательщика, то свои обязательства по уплате налогов он увидит еще раньше. В одном уведомлении будет указаны сразу все виды имущественных налогов – земельный участок, дом или квартира, транспортные средства.

Что делать, если по тем или иным причинам уведомление не пришло?
Такое может случиться, если, например, гражданин зарегистрирован по одному адресу, а фактически проживает по другому. Самый короткий путь – это личный кабинет налогоплательщика на сайте www.nalog.ru. Необходимо один раз прийти в налоговую инспекцию, получить логин и пароль доступа и общаться с налоговой службой через этот кабинет по интернету. Если человек не имеет регистрации в личном кабинете, а недвижимость или транспорт имеется, при этом уведомление в ноябре не пришло, следует обратиться на почту по месту жительства – именно отделения связи занимаются доставкой уведомлений заказными письмами. Если письмо не найдено, тогда прямой путь в налоговую инспекцию по месту своей регистрации. Уведомление вам вручат там.

Так что если для Вас вопрос покупки и владения крымской землёй актуален, то мой личный совет:

Не спешить, цены на крымскую землю будут снижаться. Если вы выбрали место, то поживите там немного. Обращайте внимание на соседей, удалённость от коммуникаций, так как их подводка может вам очень дорого обойтись.

Южный берег Крым очень красивый, но и цены там выше, а так же сложнее транспортная доступность, особенно в летний сезон.

Рекомендую обратить внимание на квартиру или апартаменты в курортных городах или посёлках, так как ими гораздо проще владеть. Закрыли на ключ и уехали. Дом требует постоянного ухода и внимания, да и продать его гораздо сложнее в случае необходимости.

При покупке недвижимости обращайтесь за помощью к профессионалам. Особенно, будьте аккуратны при покупке квартир в строящихся домах, многие из них возводятся с нарушениями и без необходимой документации. Есть большой шанс, что этот многоквартирный шалман или не достроят, или снесут.

Но есть и ещё одно решение. В Крыму построено очень много отелей и гостевых домов. Гораздо дешевле снимать жильё на длительный период, что я лично и делаю. Цена вопроса от 10 до 25 тыс. руб в месяц. Постройка нормального дома (около 100-120 кв.м.) это не менее 6-8 млн рублей, да ещё участок и подведение коммуникаций. Итого в хорошем месте это может потянуть на все 9-10 млн. руб., а на ЮБК в 3-4 раза дороже.

Я специально не даю статистику по ценам, так как всё очень индивидуально. Цивилизованного рынка недвижимости в Крыму не было и нет. Но это моё личное мнение.

Каков ваш прогноз на стоимость крымской недвижимости после открытия моста? Пишите мне Здесь.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Ваше имя